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À Saisir — Maison 4 chambres à rénover • Gouzon (Creuse)

Bien expiré
VilleGouzon (23)
Surface110m²
Coût Total101 560€
Loyer Annuel9 789€
Rentabilité9.64%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 745,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 2169 m² de terrain, Mandat exclusif, Cave, 1 garage, 1 place de parking, chauffage central au fuel

Ref 41667 En exclusivité Orpi Allin Immobilier Gouzon Située à Gouzon(23) dans un environnement calme, cette maison de 110 m² habitables construite en pierres et couverte en Ardoises s'implante sur un terrain entièrement clos de 2 169 m². Elle se compose au rez‑de‑chaussée d'une entrée, d'une cuisine à aménager, d'un salon-séjour. Au 1er étage 2 chambres et une salle de bains à remettre au goût du jour. Au 2éme étage, 2 autres chambres dont une avec balcon, et un dressing pouvant être transformé en salle d'eau avec wc. Grange attenante. Présence d'un puits. Confort : double vitrage et chauffage fioul. Raccordée au tout‑à‑l'égout. Travaux de rénovation à prévoir Points forts : grand terrain clos, dépendances, emplacement tranquille — excellent potentiel pour maison familiale ou projet de rénovation patrimoniale. DPE : F/F Prix : 82000€ FAI Visites et renseignements : Orpi Gouzon Référence agence : 41667

Ville : Gouzon
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.192220, 2.236780
Total : 101 560€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9789€/an
Fourchette totale : 625€ - 1065€/mois
Fourchette annuelle : 7497€ - 12782€/an
Rentabilité brute :9.64%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 12.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :854,75 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 023 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-12 023€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-7 537€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :510,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :29,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 539,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 460,64€
Coût de l'assurance :8 886,50€
Taxe foncière : 978,90€/an
Soit par mois : 81,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 815,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :194,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul existant
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (110 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé à 14 (110 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations obsolètes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(118 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 789 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 540 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 979 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 875 €
Revenus locatifs : +9 789 €
Charges déductibles : -17 875 €
Résultat foncier Année 1 : -8 086 €(Déficit de 8 086 €)
Imputable sur revenu global : 8 086 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 875 €/an
Revenus locatifs : +9 789 €
Charges déductibles : -4 875 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 914 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 789 €17 878 €3 544 €-8 089 €8 089 €--
29 985 €4 786 €3 451 €5 199 €---
310 184 €4 690 €3 355 €5 495 €---
410 388 €4 591 €3 256 €5 798 €---
510 596 €4 488 €3 153 €6 108 €---
610 808 €4 381 €3 047 €6 427 €---
711 024 €4 271 €2 937 €6 753 €---
811 244 €4 157 €2 822 €7 088 €---
911 469 €4 038 €2 704 €7 431 €---
1011 699 €3 916 €2 582 €7 783 €---
1111 933 €3 789 €2 455 €8 144 €---
1212 171 €3 657 €2 323 €8 514 €---
1312 415 €3 521 €2 187 €8 894 €---
1412 663 €3 380 €2 046 €9 283 €---
1512 916 €3 234 €1 899 €9 683 €---
1613 175 €3 082 €1 748 €10 092 €---
1713 438 €2 925 €1 591 €10 513 €---
1813 707 €2 763 €1 429 €10 944 €---
1913 981 €2 595 €1 260 €11 387 €---
2014 261 €2 420 €1 086 €11 841 €---
2114 546 €2 240 €905 €12 306 €---
2214 837 €2 052 €718 €12 784 €---
2315 134 €1 859 €524 €13 275 €---
2415 436 €1 658 €323 €13 778 €---
2515 745 €1 450 €115 €14 295 €---
TOTAL313 545 €97 820 €51 461 €215 725 €8 089 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 427 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 725 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 056 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 056 €-2 427 €+4 483 €
2+2 056 €+1 560 €+496 €
3+2 056 €+1 648 €+408 €
4+2 056 €+1 739 €+317 €
5+2 056 €+1 832 €+224 €
6+2 056 €+1 928 €+128 €
7+2 056 €+2 026 €+30 €
8+2 056 €+2 126 €-70 €
9+2 056 €+2 229 €-173 €
10+2 056 €+2 335 €-279 €
11+2 056 €+2 443 €-387 €
12+2 056 €+2 554 €-498 €
13+2 056 €+2 668 €-612 €
14+2 056 €+2 785 €-729 €
15+2 056 €+2 905 €-849 €
16+2 056 €+3 028 €-972 €
17+2 056 €+3 154 €-1 098 €
18+2 056 €+3 283 €-1 227 €
19+2 056 €+3 416 €-1 360 €
20+2 056 €+3 552 €-1 496 €
21+2 056 €+3 692 €-1 636 €
22+2 056 €+3 835 €-1 779 €
23+2 056 €+3 983 €-1 927 €
24+2 056 €+4 134 €-2 078 €
25+2 056 €+4 289 €-2 233 €
Total+51 400 €+64 718 €+-13 318 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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