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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontceau-les-Mines (71)
Surface86.6m²
Coût Total152 320€
Loyer Annuel8 296€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 880 €
Surface : 86.6 m²
Prix au m² : 1 037,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 18/06/2026, 4/4 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 27,77 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Belle vue, TV par câble, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

Bel appartement F3 très lumineux avec vue dégagée offrant grande entrée, cuisine avec loggia, salle de séjour climatisée avec accès sur balcon, deux grandes chambres parquetées, salle d'eau, WC. Cave et parking en sous-sol Surface loi carrez : 86,55 m²

Ville : Montceau-les-Mines
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71300
Coordonnées : 46.671801, 4.368096
Total : 152 320€
Prix d'acquisition : 89 880€
Travaux : 55 250€
Valeur du bien : 145 130€
Frais de notaire : 7 190€
Coût estimé : 7 190€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.6m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.20€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8296€/an
Fourchette totale : 537€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 6443€ - 10682€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :944,53 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 796 €
Prix d'achat :89 880 €
Décote à l'achat :+8 084€ (+9.9%)
Marge achat-revente :-70 524€ (-86.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :765,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 809,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 180,83€
Coût de l'assurance :13 328,00€
Taxe foncière : 829,62€/an
Soit par mois : 69,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 86.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 250 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
  • Entrée - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montceau-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 296 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 310 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 923 €
Revenus locatifs : +8 296 €
Charges déductibles : -61 923 €
Résultat foncier Année 1 : -53 626 €(Déficit de 53 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 673 €/an
Revenus locatifs : +8 296 €
Charges déductibles : -6 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32226.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 422 €(65% de 89 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 124 €/an
Calcul : 58 422 € × 3,636% = 2 124 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 296 €61 927 €5 315 €-53 631 €21 400 €32 231 €32 231 €
28 462 €6 539 €5 176 €1 923 €--30 308 €
38 631 €6 395 €5 032 €2 236 €--28 072 €
48 804 €6 246 €4 884 €2 558 €--25 514 €
58 980 €6 092 €4 729 €2 888 €--22 626 €
69 160 €5 933 €4 570 €3 227 €--19 399 €
79 343 €5 767 €4 404 €3 576 €--15 824 €
89 530 €5 596 €4 233 €3 934 €--11 890 €
99 720 €5 418 €4 056 €4 302 €--7 588 €
109 915 €5 234 €3 872 €4 680 €--2 907 €
1110 113 €5 044 €3 681 €5 069 €---
1210 315 €4 847 €3 484 €5 468 €---
1310 522 €4 642 €3 280 €5 879 €---
1410 732 €4 431 €3 068 €6 301 €---
1510 947 €4 211 €2 849 €6 735 €---
1611 166 €3 984 €2 622 €7 181 €---
1711 389 €3 749 €2 386 €7 640 €---
1811 617 €3 505 €2 143 €8 111 €---
1911 849 €3 253 €1 890 €8 596 €---
2012 086 €2 991 €1 629 €9 095 €---
2112 328 €2 720 €1 358 €9 607 €---
2212 574 €2 440 €1 077 €10 135 €---
2312 826 €2 149 €786 €10 677 €---
2413 082 €1 848 €485 €11 234 €---
2513 344 €1 536 €173 €11 808 €---
TOTAL265 730 €166 499 €77 181 €99 230 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 742 €-6 420 €+8 162 €
2+1 742 €0 €+1 742 €
3+1 742 €0 €+1 742 €
4+1 742 €0 €+1 742 €
5+1 742 €0 €+1 742 €
6+1 742 €0 €+1 742 €
7+1 742 €0 €+1 742 €
8+1 742 €0 €+1 742 €
9+1 742 €0 €+1 742 €
10+1 742 €0 €+1 742 €
11+1 742 €+648 €+1 094 €
12+1 742 €+1 641 €+101 €
13+1 742 €+1 764 €-22 €
14+1 742 €+1 890 €-148 €
15+1 742 €+2 021 €-279 €
16+1 742 €+2 154 €-412 €
17+1 742 €+2 292 €-550 €
18+1 742 €+2 433 €-691 €
19+1 742 €+2 579 €-837 €
20+1 742 €+2 728 €-986 €
21+1 742 €+2 882 €-1 140 €
22+1 742 €+3 040 €-1 298 €
23+1 742 €+3 203 €-1 461 €
24+1 742 €+3 370 €-1 628 €
25+1 742 €+3 542 €-1 800 €
Total+43 550 €+29 769 €+13 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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