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Achat : Maison Bouillé-Ménard (49520)

Bien expiré
VilleBouillé-Ménard (49)
Surface128m²
Coût Total142 386€
Loyer Annuel10 801€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 950 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 960,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 4 pièces, 3 chambres, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Julie Cholley vous propose en Exclusivite cette charmante maison de bourg de 127 m² à découvrir sans tarder !Venez découvrir cette belle maison offrant de beaux volumes et un cadre de vie chaleureux.Au rez-de-chaussée, vous serez séduits par une grande cuisine dînatoire conviviale, idéale pour partager de bons moments en famille ou entre amis. Un agréable espace bibliothèque vient compléter cet espace de vie, ainsi qu'un salon cosy équipé d'une cheminée insert. Vous trouverez également un Wc indépendant ainsi qu'un accès à la cave.À l'étage, la maison dispose de trois belles chambres, d'une spacieuse salle de bain avec douche et d'un second Wc indépendant.Cerise sur le gâteau : un terrain non attenant permet le stationnement de plusieurs véhicules ainsi que le stockage de matériel.Une maison pleine de potentiel et de charme, à visiter sans tarder !Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Julie au ONuméro Rsac : Julie Cholley 983 031 485 (6.91 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bouillé-Ménard
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49520
Coordonnées : 47.739074, -0.969721
Total : 142 386€
Prix d'acquisition : 122 950€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 132 550€
Frais de notaire : 9 836€
Coût estimé : 9 836€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10801€/an
Fourchette totale : 695€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8339€ - 13990€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,4 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 243 €
Prix d'achat :122 950 €
Décote à l'achat :-29 293€ (-19.2%)
Marge achat-revente :9 857€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 386€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 147,25€
Coût de l'assurance :12 458,78€
Taxe foncière : 1 080,10€/an
Soit par mois : 90,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 846,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne, peu de travaux nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol plus moderne dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - moquette en bon état mais peut être modernisée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouillé-Ménard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 801 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 386 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 142 €
Revenus locatifs : +10 801 €
Charges déductibles : -16 142 €
Résultat foncier Année 1 : -5 341 €(Déficit de 5 341 €)
Imputable sur revenu global : 5 341 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 542 €/an
Revenus locatifs : +10 801 €
Charges déductibles : -6 542 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 259 €/an
Prix d'achat du bien : 122 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 918 €(65% de 122 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 906 €/an
Calcul : 79 918 € × 3,636% = 2 906 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 801 €16 147 €4 968 €-5 346 €5 346 €--
211 017 €6 417 €4 839 €4 600 €---
311 237 €6 283 €4 704 €4 955 €---
411 462 €6 144 €4 565 €5 319 €---
511 691 €5 999 €4 421 €5 692 €---
611 925 €5 850 €4 272 €6 075 €---
712 164 €5 696 €4 117 €6 468 €---
812 407 €5 535 €3 957 €6 872 €---
912 655 €5 370 €3 791 €7 286 €---
1012 908 €5 198 €3 619 €7 711 €---
1113 166 €5 020 €3 441 €8 147 €---
1213 430 €4 835 €3 257 €8 594 €---
1313 698 €4 644 €3 066 €9 054 €---
1413 972 €4 446 €2 868 €9 526 €---
1514 252 €4 241 €2 663 €10 010 €---
1614 537 €4 029 €2 451 €10 508 €---
1714 827 €3 809 €2 231 €11 018 €---
1815 124 €3 581 €2 003 €11 543 €---
1915 427 €3 345 €1 767 €12 081 €---
2015 735 €3 101 €1 522 €12 634 €---
2116 050 €2 848 €1 269 €13 202 €---
2216 371 €2 585 €1 007 €13 786 €---
2316 698 €2 313 €735 €14 385 €---
2417 032 €2 032 €453 €15 000 €---
2517 373 €1 740 €162 €15 632 €---
TOTAL345 960 €121 209 €72 147 €224 751 €5 346 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 604 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 751 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 268 €-1 604 €+3 872 €
2+2 268 €+1 380 €+888 €
3+2 268 €+1 486 €+782 €
4+2 268 €+1 596 €+672 €
5+2 268 €+1 708 €+560 €
6+2 268 €+1 822 €+446 €
7+2 268 €+1 940 €+328 €
8+2 268 €+2 061 €+207 €
9+2 268 €+2 186 €+82 €
10+2 268 €+2 313 €-45 €
11+2 268 €+2 444 €-176 €
12+2 268 €+2 578 €-310 €
13+2 268 €+2 716 €-448 €
14+2 268 €+2 858 €-590 €
15+2 268 €+3 003 €-735 €
16+2 268 €+3 152 €-884 €
17+2 268 €+3 306 €-1 038 €
18+2 268 €+3 463 €-1 195 €
19+2 268 €+3 624 €-1 356 €
20+2 268 €+3 790 €-1 522 €
21+2 268 €+3 961 €-1 693 €
22+2 268 €+4 136 €-1 868 €
23+2 268 €+4 315 €-2 047 €
24+2 268 €+4 500 €-2 232 €
25+2 268 €+4 690 €-2 422 €
Total+56 700 €+67 425 €+-10 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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