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Achat : Maison Bouillé-Ménard (49520)

VilleBouillé-Ménard (49)
Surface128
Coût Total142 386
Loyer Annuel10 801
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+53
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 950 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 960,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 4 pièces, 3 chambres, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Julie Cholley vous propose en Exclusivite cette charmante maison de bourg de 127 m² à découvrir sans tarder !Venez découvrir cette belle maison offrant de beaux volumes et un cadre de vie chaleureux.Au rez-de-chaussée, vous serez séduits par une grande cuisine dînatoire conviviale, idéale pour partager de bons moments en famille ou entre amis. Un agréable espace bibliothèque vient compléter cet espace de vie, ainsi qu'un salon cosy équipé d'une cheminée insert. Vous trouverez également un Wc indépendant ainsi qu'un accès à la cave.À l'étage, la maison dispose de trois belles chambres, d'une spacieuse salle de bain avec douche et d'un second Wc indépendant.Cerise sur le gâteau : un terrain non attenant permet le stationnement de plusieurs véhicules ainsi que le stockage de matériel.Une maison pleine de potentiel et de charme, à visiter sans tarder !Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Julie au ONuméro Rsac : Julie Cholley 983 031 485 (6.91 % d'honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bouillé-Ménard
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49520
Coordonnées : 47.739074, -0.969721
Total : 142 386
Prix d'acquisition : 122 950
Travaux : 9 600
Valeur du bien : 132 550
Frais de notaire : 9 836
Coût estimé : 9 836
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 900€/mois
Loyer annuel estimé : 10801€/an
Fourchette totale : 695€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8339€ - 13990€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,4 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 243
Prix d'achat :122 950
Décote à l'achat :-29 293 (-19.2%)
Marge achat-revente :9 857€ (6.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 386
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 147,25
Coût de l'assurance :12 458,78
Taxe foncière : 1 080,10€/an
Soit par mois : 90,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 846,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne, peu de travaux nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol plus moderne dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - moquette en bon état mais peut être modernisée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 600
    Isolation combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouillé-Ménard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 600✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 900 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 801 €/an
Calcul : 900 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 386 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 080 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 142
Revenus locatifs : +10 801
Charges déductibles : -16 142
Résultat foncier Année 1 : -5 341(Déficit de 5 341 €)
Imputable sur revenu global : 5 341
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 542 €/an
Revenus locatifs : +10 801
Charges déductibles : -6 542
Résultat foncier Années 2+ : 4 259 €/an
Prix d'achat du bien : 122 950
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 918(65% de 122 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 906 €/an
Calcul : 79 918 € × 3,636% = 2 906
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 80116 1474 968-5 3465 346 €--
211 0176 4174 8394 600---
311 2376 2834 7044 955---
411 4626 1444 5655 319---
511 6915 9994 4215 692---
611 9255 8504 2726 075---
712 1645 6964 1176 468---
812 4075 5353 9576 872---
912 6555 3703 7917 286---
1012 9085 1983 6197 711---
1113 1665 0203 4418 147---
1213 4304 8353 2578 594---
1313 6984 6443 0669 054---
1413 9724 4462 8689 526---
1514 2524 2412 66310 010---
1614 5374 0292 45110 508---
1714 8273 8092 23111 018---
1815 1243 5812 00311 543---
1915 4273 3451 76712 081---
2015 7353 1011 52212 634---
2116 0502 8481 26913 202---
2216 3712 5851 00713 786---
2316 6982 31373514 385---
2417 0322 03245315 000---
2517 3731 74016215 632---
TOTAL345 960121 20972 147224 7515 346Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 604
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 751
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 268-1 604+3 872
2+2 268+1 380+888
3+2 268+1 486+782
4+2 268+1 596+672
5+2 268+1 708+560
6+2 268+1 822+446
7+2 268+1 940+328
8+2 268+2 061+207
9+2 268+2 186+82
10+2 268+2 313-45
11+2 268+2 444-176
12+2 268+2 578-310
13+2 268+2 716-448
14+2 268+2 858-590
15+2 268+3 003-735
16+2 268+3 152-884
17+2 268+3 306-1 038
18+2 268+3 463-1 195
19+2 268+3 624-1 356
20+2 268+3 790-1 522
21+2 268+3 961-1 693
22+2 268+4 136-1 868
23+2 268+4 315-2 047
24+2 268+4 500-2 232
25+2 268+4 690-2 422
Total+56 700+67 425+-10 725
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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