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Immeuble mixte situé à Camors

VilleCamors (56)
Surface215.12
Coût Total274 135
Loyer Annuel23 101
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+281
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 125 €
Surface : 215.12 m²
Prix au m² : 1 092,99 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Situé en lisière de la forêt domaniale de Camors, dans un environnement calme et verdoyant, cet immeuble de caractère offre de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Édifié sur une parcelle de 1 606 m2 exposée plein sud, il se compose au rez-de-chaussée d'un salon salle à manger, d'une pièce supplémentaire pouvant faire office de bureau ou de chambre, d'une cuisine aménagée et équipée, d'un ancien comptoir de bar, d'un cellier-buanderie, d'une salle de bains, de deux WC indépendants ainsi que d'une cave et d'une cave/chaufferie. Le premier étage dessert trois chambres, une salle d'eau avec WC et une suite parentale bénéficiant de sa propre salle d'eau avec WC. Au deuxième étage, un vaste grenier complète l'ensemble et offre de nombreuses possibilités d'aménagement ou de stockage. À l'extérieur, vous profiterez d'un garage et d'un chenil sur un terrain de 1 606 m2. OFFRE EXCLUSIVE BALD'IMMO

  • https://www.baldimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Camors
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56330
Coordonnées : 47.834449, -2.980807
Total : 274 135
Prix d'acquisition : 235 125
Travaux : 20 200
Valeur du bien : 255 325
Frais de notaire : 18 810
Coût estimé : 18 810
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215.12
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1925€/mois
Loyer annuel estimé : 23101€/an
Fourchette totale : 1512€ - 2450€/mois
Fourchette annuelle : 18148€ - 29406€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 619,05 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :563 410
Prix d'achat :235 125
Décote à l'achat :-328 285 (-58.3%)
Marge achat-revente :289 275€ (51.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 135
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 369,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :82,24€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 451,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 698,72
Coût de l'assurance :24 672,15
Taxe foncière : 2 310,11€/an
Soit par mois : 192,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 925,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 644,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :280,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - sol nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 200(94 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200
    Parquet flottant 40 m²: 60€/m² × 40 = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000
    Rénovation cuisine complète: 7000€ (incluant mise à jour des équipements et peinture)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Camors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 101 €/an
Calcul : 1 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 135 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 987 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 310 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 917
Revenus locatifs : +23 101
Charges déductibles : -32 917
Résultat foncier Année 1 : -9 816(Déficit de 9 816 €)
Imputable sur revenu global : 9 816
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 717 €/an
Revenus locatifs : +23 101
Charges déductibles : -12 717
Résultat foncier Années 2+ : 10 384 €/an
Prix d'achat du bien : 235 125
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 831(65% de 235 125 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 557 €/an
Calcul : 152 831 € × 3,636% = 5 557
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 10132 9269 429-9 8259 825 €--
223 56312 4789 18111 085---
324 03412 2228 92511 813---
424 51511 9568 65912 559---
525 00511 6818 38413 324---
625 50511 3978 10014 109---
726 01611 1027 80514 914---
826 53610 7977 50015 739---
927 06710 4817 18416 586---
1027 60810 1546 85717 454---
1128 1609 8156 51818 345---
1228 7239 4656 16819 259---
1329 2989 1025 80520 196---
1429 8848 7265 42921 158---
1530 4818 3375 04022 145---
1631 0917 9344 63723 157---
1731 7137 5174 22024 196---
1832 3477 0853 78825 262---
1932 9946 6383 34126 356---
2033 6546 1752 87827 479---
2134 3275 6962 39928 632---
2235 0145 1991 90229 814---
2335 7144 6851 38831 028---
2436 4284 15385632 275---
2537 1573 60330633 554---
TOTAL739 936239 324136 699500 6129 825Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 947
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 500 612
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 851 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 851-2 947+7 798
2+4 851+3 325+1 526
3+4 851+3 544+1 307
4+4 851+3 768+1 083
5+4 851+3 997+854
6+4 851+4 233+618
7+4 851+4 474+377
8+4 851+4 722+129
9+4 851+4 976-125
10+4 851+5 236-385
11+4 851+5 503-652
12+4 851+5 778-927
13+4 851+6 059-1 208
14+4 851+6 347-1 496
15+4 851+6 643-1 792
16+4 851+6 947-2 096
17+4 851+7 259-2 408
18+4 851+7 579-2 728
19+4 851+7 907-3 056
20+4 851+8 244-3 393
21+4 851+8 589-3 738
22+4 851+8 944-4 093
23+4 851+9 309-4 458
24+4 851+9 682-4 831
25+4 851+10 066-5 215
Total+121 275+150 184+-28 909
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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