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Achat maison de plain-pied

Bien expiré
VilleCourant (17)
Surface166m²
Coût Total196 840€
Loyer Annuel17 585€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 722,89 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à quelques minutes en voiture de Saint Jean d'Angély, Maison de type charentaise, possible vie de plain-pied, offrant une belle surface avec 5 chambres dont 1 possible au RDC, terrain de 600m², Garage grand préau, raccordée au tout à l'égoût, Beau potentiel pour une rénovation à votre goût Opportunité à saisir !! Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Courant
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17330
Coordonnées : 46.046520, -0.560250
Total : 196 840€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 67 240€
Valeur du bien : 187 240€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1465€/mois
Loyer annuel estimé : 17585€/an
Fourchette totale : 1193€ - 1800€/mois
Fourchette annuelle : 14316€ - 21602€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :982,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :57,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 039,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 838,97€
Coût de l'assurance :17 223,50€
Taxe foncière : 1 758,54€/an
Soit par mois : 146,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 465,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :279,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais décor daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'éclairage dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure et décoration ancienne nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 240 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 640€
    Isolation combles: 166 m² × 40€/m² = 6640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (achat et installation inclus)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage (PVC): 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€ (achat et installation inclus)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité inclus)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (placards, électroménager, revêtement inclus)
  • Revêtement sol chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Courant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 465 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 585 €/an
Calcul : 1 465 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 840 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 689 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 432 €
Revenus locatifs : +17 585 €
Charges déductibles : -76 432 €
Résultat foncier Année 1 : -58 846 €(Déficit de 58 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 446 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 192 €/an
Revenus locatifs : +17 585 €
Charges déductibles : -9 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 394 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37446.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 585 €76 438 €6 751 €-58 853 €21 400 €37 453 €37 453 €
217 937 €9 021 €6 573 €8 916 €--28 536 €
318 296 €8 837 €6 389 €9 459 €--19 077 €
418 662 €8 647 €6 199 €10 015 €--9 062 €
519 035 €8 449 €6 002 €10 586 €---
619 416 €8 246 €5 798 €11 170 €---
719 804 €8 034 €5 587 €11 770 €---
820 200 €7 816 €5 368 €12 384 €---
920 604 €7 589 €5 142 €13 015 €---
1021 016 €7 355 €4 908 €13 661 €---
1121 437 €7 113 €4 665 €14 324 €---
1221 865 €6 862 €4 414 €15 004 €---
1322 303 €6 602 €4 154 €15 701 €---
1422 749 €6 332 €3 885 €16 416 €---
1523 204 €6 054 €3 606 €17 150 €---
1623 668 €5 765 €3 318 €17 902 €---
1724 141 €5 467 €3 019 €18 674 €---
1824 624 €5 158 €2 710 €19 466 €---
1925 116 €4 838 €2 390 €20 279 €---
2025 619 €4 506 €2 059 €21 112 €---
2126 131 €4 163 €1 716 €21 968 €---
2226 654 €3 808 €1 361 €22 845 €---
2327 187 €3 441 €993 €23 746 €---
2427 730 €3 060 €613 €24 670 €---
2528 285 €2 666 €219 €25 619 €---
TOTAL563 267 €226 266 €97 839 €337 001 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 001 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 585 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 693 €-6 420 €+10 113 €
2+3 693 €0 €+3 693 €
3+3 693 €0 €+3 693 €
4+3 693 €0 €+3 693 €
5+3 693 €+457 €+3 236 €
6+3 693 €+3 351 €+342 €
7+3 693 €+3 531 €+162 €
8+3 693 €+3 715 €-22 €
9+3 693 €+3 904 €-211 €
10+3 693 €+4 098 €-405 €
11+3 693 €+4 297 €-604 €
12+3 693 €+4 501 €-808 €
13+3 693 €+4 710 €-1 017 €
14+3 693 €+4 925 €-1 232 €
15+3 693 €+5 145 €-1 452 €
16+3 693 €+5 371 €-1 678 €
17+3 693 €+5 602 €-1 909 €
18+3 693 €+5 840 €-2 147 €
19+3 693 €+6 084 €-2 391 €
20+3 693 €+6 334 €-2 641 €
21+3 693 €+6 590 €-2 897 €
22+3 693 €+6 854 €-3 161 €
23+3 693 €+7 124 €-3 431 €
24+3 693 €+7 401 €-3 708 €
25+3 693 €+7 686 €-3 993 €
Total+92 325 €+101 100 €+-8 775 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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