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Achat maison

Bien expiré
VilleLerné (37)
Surface185m²
Coût Total236 110€
Loyer Annuel15 424€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 750 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 755,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 185 m², 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, 2 Parkings, Terrain de 10973 m²

Non loin de Chinon, cette maison en pierres adossée au coteau est à restaurer afin de profiter de son potentiel et de ses beaux volumes. Comprenant une ancienne habitation troglodytique, elle dispose de quatres chambres réparties dans les étages. Des garages et plusieurs caves complètent cet ensemble sur un grand terrain. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Lerné
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37500
Coordonnées : 47.131600, 0.118410
Total : 236 110€
Prix d'acquisition : 139 750€
Travaux : 85 180€
Valeur du bien : 224 930€
Frais de notaire : 11 180€
Coût estimé : 11 180€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 8.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1285€/mois
Loyer annuel estimé : 15424€/an
Fourchette totale : 1041€ - 1587€/mois
Fourchette annuelle : 12496€ - 19039€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 218,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 445,00€
Coût de l'assurance :20 069,35€
Taxe foncière : 1 542,44€/an
Soit par mois : 128,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 347,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement usés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible sur les murs
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et peinture dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 180 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:11 100€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 15000€ = 15000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 22000€ = 22000€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 840€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement carrelage et peinture entrée: 5 m² × 120€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Lerné) avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 424 €/an
Calcul : 1 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 110 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 803 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 542 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 123 €
Revenus locatifs : +15 424 €
Charges déductibles : -95 123 €
Résultat foncier Année 1 : -79 698 €(Déficit de 79 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 943 €/an
Revenus locatifs : +15 424 €
Charges déductibles : -9 943 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58298.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 838 €(65% de 139 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 303 €/an
Calcul : 90 838 € × 3,636% = 3 303 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 424 €95 130 €7 605 €-79 706 €21 400 €58 306 €58 306 €
215 733 €9 744 €7 399 €5 989 €--52 317 €
316 048 €9 532 €7 187 €6 516 €--45 801 €
416 368 €9 312 €6 967 €7 056 €--38 745 €
516 696 €9 085 €6 740 €7 611 €--31 134 €
617 030 €8 851 €6 506 €8 179 €--22 956 €
717 370 €8 609 €6 264 €8 762 €--14 194 €
817 718 €8 359 €6 014 €9 359 €--4 835 €
918 072 €8 100 €5 755 €9 972 €---
1018 434 €7 833 €5 488 €10 600 €---
1118 802 €7 558 €5 212 €11 245 €---
1219 178 €7 273 €4 927 €11 906 €---
1319 562 €6 978 €4 633 €12 584 €---
1419 953 €6 674 €4 329 €13 279 €---
1520 352 €6 360 €4 015 €13 992 €---
1620 759 €6 036 €3 690 €14 724 €---
1721 174 €5 700 €3 355 €15 474 €---
1821 598 €5 354 €3 009 €16 244 €---
1922 030 €4 996 €2 651 €17 034 €---
2022 470 €4 626 €2 281 €17 844 €---
2122 920 €4 244 €1 899 €18 675 €---
2223 378 €3 850 €1 505 €19 528 €---
2323 846 €3 442 €1 097 €20 403 €---
2424 323 €3 021 €676 €21 301 €---
2524 809 €2 586 €241 €22 223 €---
TOTAL494 048 €253 255 €109 445 €240 792 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 424 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 239 €-6 420 €+9 659 €
2+3 239 €0 €+3 239 €
3+3 239 €0 €+3 239 €
4+3 239 €0 €+3 239 €
5+3 239 €0 €+3 239 €
6+3 239 €0 €+3 239 €
7+3 239 €0 €+3 239 €
8+3 239 €0 €+3 239 €
9+3 239 €+1 541 €+1 698 €
10+3 239 €+3 180 €+59 €
11+3 239 €+3 373 €-134 €
12+3 239 €+3 572 €-333 €
13+3 239 €+3 775 €-536 €
14+3 239 €+3 984 €-745 €
15+3 239 €+4 198 €-959 €
16+3 239 €+4 417 €-1 178 €
17+3 239 €+4 642 €-1 403 €
18+3 239 €+4 873 €-1 634 €
19+3 239 €+5 110 €-1 871 €
20+3 239 €+5 353 €-2 114 €
21+3 239 €+5 603 €-2 364 €
22+3 239 €+5 858 €-2 619 €
23+3 239 €+6 121 €-2 882 €
24+3 239 €+6 390 €-3 151 €
25+3 239 €+6 667 €-3 428 €
Total+80 975 €+72 238 €+8 737 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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