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Appartement 4 pièces 73 m²

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface73
Coût Total137 620
Loyer Annuel8 742
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-280
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 493,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Saint-Brieuc, ce charmant appartement de 73 m² situé au 1er étage offre un cadre de vie idéal. Avec ses 2 chambres et 4 pièces, il est parfait pour une famille ou un couple cherchant à s'installer dans un quartier agréable.

Proche de toutes commodités, vous trouverez à seulement 5 minutes à pied le supermarché Lidl et l'école primaire publique La Vallée. Pour vos déplacements, la gare de Saint-Brieuc est à 2 minutes en voiture, et proche de l'IUT et de l'IFPS de Saint-Brieuc.

Les amoureux de la nature apprécieront la proximité du parc Ty-Coat à 5 minutes à pied. De nombreux restaurants, boulangeries et boucheries sont également à proximité, vous offrant un confort de vie au quotidien.

Ne manquez pas cette opportunité unique à 109 000 €. Contactez-nous pour une visite dès aujourd'hui ! Référence annonce : TAPP959245 Date de réalisation du diagnostic : 12/08/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 286 Charges prévisionnelles annuelles : 2693 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 021 € et 1 381 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.511050, -2.742258
Total : 137 620
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 19 900
Valeur du bien : 128 900
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 729€/mois
Loyer annuel estimé : 8742€/an
Fourchette totale : 578€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6933€ - 11024€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :268 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 500
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-500 (-0.5%)
Marge achat-revente :-28 120€ (-25.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 711,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 009,84
Coût de l'assurance :11 697,70
Taxe foncière : 874,21€/an
Soit par mois : 72,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 224,42€/mois
Soit par an : 2 693,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 728,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 008,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-279,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz existant
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la douche
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 900(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5400€ = 5400€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:500
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 600✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 729 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 742 €/an
Calcul : 729 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 620 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 874 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 693 €/an
Calcul : 224 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 377
Revenus locatifs : +8 742
Charges déductibles : -28 377
Résultat foncier Année 1 : -19 635(Déficit de 19 635 €)
Imputable sur revenu global : 19 635
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 477 €/an
Revenus locatifs : +8 742
Charges déductibles : -8 477
Résultat foncier Années 2+ : 265 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 74228 3814 446-19 63919 639 €--
28 9178 3614 326556---
39 0958 2374 202858---
49 2778 1094 0741 168---
59 4637 9763 9411 486---
69 6527 8403 8041 812---
79 8457 6983 6632 147---
810 0427 5523 5172 490---
910 2437 4013 3662 842---
1010 4487 2453 2103 203---
1110 6577 0843 0493 573---
1210 8706 9172 8823 952---
1311 0876 7452 7104 342---
1411 3096 5672 5324 741---
1511 5356 3842 3495 151---
1611 7666 1942 1595 572---
1712 0015 9981 9636 003---
1812 2415 7951 7606 446---
1912 4865 5861 5516 900---
2012 7365 3701 3357 366---
2112 9905 1461 1117 844---
2213 2504 9168818 334---
2313 5154 6776428 838---
2413 7854 4313969 355---
2514 0614 1761419 885---
TOTAL280 012184 78864 01095 22419 639Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 892
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 224
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 836 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 836-5 892+7 728
2+1 836+167+1 669
3+1 836+257+1 579
4+1 836+350+1 486
5+1 836+446+1 390
6+1 836+544+1 292
7+1 836+644+1 192
8+1 836+747+1 089
9+1 836+853+983
10+1 836+961+875
11+1 836+1 072+764
12+1 836+1 186+650
13+1 836+1 303+533
14+1 836+1 422+414
15+1 836+1 545+291
16+1 836+1 671+165
17+1 836+1 801+35
18+1 836+1 934-98
19+1 836+2 070-234
20+1 836+2 210-374
21+1 836+2 353-517
22+1 836+2 500-664
23+1 836+2 651-815
24+1 836+2 806-970
25+1 836+2 965-1 129
Total+45 900+28 567+17 333
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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