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Appartement 4 pièces 98 m²

VilleNarbonne (11)
Surface98
Coût Total149 320
Loyer Annuel12 075
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois-93
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 316,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 98 m² - Appartement 4 pièces 98 m²

Proche de toutes commodités, découvrez cet agréable appartement de type 4 de 97m2, situé au 3ème étage avec ascenseur. Idéal pour une famille ou un investissement locatif. Il se compose d'un séjour spacieux t lumineux avec accès direct au balcon, une cuisine ouverte, fonctionnelle, 3 chambres, une salle d'eau et un wc séparé. Il dispose également d'un cellier pratique pour le rangement. 50lots/ 208€ charges mensuelles chauffage compris. Pour visiter contacter Nathalie GARCIA au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] . Retrouvez tous nos biens sur [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 98 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 50 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/09/2025

Consommation énergie primaire : 214 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.188990, 3.003354
Total : 149 320
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 10 000
Valeur du bien : 139 000
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12075€/an
Fourchette totale : 804€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 9653€ - 15106€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 950 €/m²
Basé sur :591 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 100
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-62 100 (-32.5%)
Marge achat-revente :41 780€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 939,33
Coût de l'assurance :13 065,50
Taxe foncière : 1 207,51€/an
Soit par mois : 100,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,00€/mois
Soit par an : 2 496,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 006,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le couloir
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²) + 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 075 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 320 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 208 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 496 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 387
Revenus locatifs : +12 075
Charges déductibles : -19 387
Résultat foncier Année 1 : -7 312(Déficit de 7 312 €)
Imputable sur revenu global : 7 312
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 387 €/an
Revenus locatifs : +12 075
Charges déductibles : -9 387
Résultat foncier Années 2+ : 2 688 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 07519 3925 166-7 3177 317 €--
212 3179 2565 0303 060---
312 5639 1164 8903 447---
412 8148 9714 7453 843---
513 0708 8214 5954 250---
613 3328 6654 4394 667---
713 5998 5044 2785 094---
813 8708 3374 1115 533---
914 1488 1643 9385 984---
1014 4317 9853 7596 446---
1114 7197 8003 5746 920---
1215 0147 6083 3827 406---
1315 3147 4093 1837 905---
1415 6207 2032 9778 417---
1515 9336 9902 7648 943---
1616 2516 7702 5439 482---
1716 5776 5412 31510 036---
1816 9086 3042 07810 604---
1917 2466 0591 83311 187---
2017 5915 8051 57911 786---
2117 9435 5421 31612 401---
2218 3025 2701 04413 032---
2318 6684 98876213 680---
2419 0414 69647014 345---
2519 4224 39416815 028---
TOTAL386 769190 59374 939196 1767 317Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 195
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 176
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 536-2 195+4 731
2+2 536+918+1 618
3+2 536+1 034+1 502
4+2 536+1 153+1 383
5+2 536+1 275+1 261
6+2 536+1 400+1 136
7+2 536+1 528+1 008
8+2 536+1 660+876
9+2 536+1 795+741
10+2 536+1 934+602
11+2 536+2 076+460
12+2 536+2 222+314
13+2 536+2 371+165
14+2 536+2 525+11
15+2 536+2 683-147
16+2 536+2 845-309
17+2 536+3 011-475
18+2 536+3 181-645
19+2 536+3 356-820
20+2 536+3 536-1 000
21+2 536+3 720-1 184
22+2 536+3 910-1 374
23+2 536+4 104-1 568
24+2 536+4 303-1 767
25+2 536+4 508-1 972
Total+63 400+58 853+4 547
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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