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Appartement 4 pièces 98 m²

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface98m²
Coût Total149 320€
Loyer Annuel12 075€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 316,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 98 m² - Appartement 4 pièces 98 m²

Proche de toutes commodités, découvrez cet agréable appartement de type 4 de 97m2, situé au 3ème étage avec ascenseur. Idéal pour une famille ou un investissement locatif. Il se compose d'un séjour spacieux t lumineux avec accès direct au balcon, une cuisine ouverte, fonctionnelle, 3 chambres, une salle d'eau et un wc séparé. Il dispose également d'un cellier pratique pour le rangement. 50lots/ 208€ charges mensuelles chauffage compris. Pour visiter contacter Nathalie GARCIA au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées] . Retrouvez tous nos biens sur [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 98 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 50 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/09/2025

Consommation énergie primaire : 214 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 690 € et 2 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.188990, 3.003354
Total : 149 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 139 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 12.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1006€/mois
Loyer annuel estimé : 12075€/an
Fourchette totale : 804€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 9653€ - 15106€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 950 €/m²
Basé sur :591 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 100 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-62 100€ (-32.5%)
Marge achat-revente :41 780€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :43,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 939,33€
Coût de l'assurance :13 065,50€
Taxe foncière : 1 207,51€/an
Soit par mois : 100,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,00€/mois
Soit par an : 2 496,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 006,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 099,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et le couloir
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²) + 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narbonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 006 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 075 €/an
Calcul : 1 006 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 523 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 208 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 496 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 387 €
Revenus locatifs : +12 075 €
Charges déductibles : -19 387 €
Résultat foncier Année 1 : -7 312 €(Déficit de 7 312 €)
Imputable sur revenu global : 7 312 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 387 €/an
Revenus locatifs : +12 075 €
Charges déductibles : -9 387 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 688 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 075 €19 392 €5 166 €-7 317 €7 317 €--
212 317 €9 256 €5 030 €3 060 €---
312 563 €9 116 €4 890 €3 447 €---
412 814 €8 971 €4 745 €3 843 €---
513 070 €8 821 €4 595 €4 250 €---
613 332 €8 665 €4 439 €4 667 €---
713 599 €8 504 €4 278 €5 094 €---
813 870 €8 337 €4 111 €5 533 €---
914 148 €8 164 €3 938 €5 984 €---
1014 431 €7 985 €3 759 €6 446 €---
1114 719 €7 800 €3 574 €6 920 €---
1215 014 €7 608 €3 382 €7 406 €---
1315 314 €7 409 €3 183 €7 905 €---
1415 620 €7 203 €2 977 €8 417 €---
1515 933 €6 990 €2 764 €8 943 €---
1616 251 €6 770 €2 543 €9 482 €---
1716 577 €6 541 €2 315 €10 036 €---
1816 908 €6 304 €2 078 €10 604 €---
1917 246 €6 059 €1 833 €11 187 €---
2017 591 €5 805 €1 579 €11 786 €---
2117 943 €5 542 €1 316 €12 401 €---
2218 302 €5 270 €1 044 €13 032 €---
2318 668 €4 988 €762 €13 680 €---
2419 041 €4 696 €470 €14 345 €---
2519 422 €4 394 €168 €15 028 €---
TOTAL386 769 €190 593 €74 939 €196 176 €7 317 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 195 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 536 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 536 €-2 195 €+4 731 €
2+2 536 €+918 €+1 618 €
3+2 536 €+1 034 €+1 502 €
4+2 536 €+1 153 €+1 383 €
5+2 536 €+1 275 €+1 261 €
6+2 536 €+1 400 €+1 136 €
7+2 536 €+1 528 €+1 008 €
8+2 536 €+1 660 €+876 €
9+2 536 €+1 795 €+741 €
10+2 536 €+1 934 €+602 €
11+2 536 €+2 076 €+460 €
12+2 536 €+2 222 €+314 €
13+2 536 €+2 371 €+165 €
14+2 536 €+2 525 €+11 €
15+2 536 €+2 683 €-147 €
16+2 536 €+2 845 €-309 €
17+2 536 €+3 011 €-475 €
18+2 536 €+3 181 €-645 €
19+2 536 €+3 356 €-820 €
20+2 536 €+3 536 €-1 000 €
21+2 536 €+3 720 €-1 184 €
22+2 536 €+3 910 €-1 374 €
23+2 536 €+4 104 €-1 568 €
24+2 536 €+4 303 €-1 767 €
25+2 536 €+4 508 €-1 972 €
Total+63 400 €+58 853 €+4 547 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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