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Maison 6 pièces 155 m²

VilleGuilvinec (29)
Surface155m²
Coût Total198 601€
Loyer Annuel18 503€
Rentabilité9.32%
Cashflow/mois+351€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 714 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 140,09 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 6 pièces principales

En plein centre ville, cette maison en pierre propose quatre chambres dont une vie de plain-pied, une cuisine, une salle à manger et une buanderie. Vous serez séduit par son grand grenier aménageable et aussi par sa cuisine d'été s'ouvrant sur une terrasse avec vue sur les toits du Guilvinec. Honoraires à charge acquéreur : 7.1%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 495-9849N Date de réalisation du diagnostic : 14/04/2026 Prix hors honoraires : 165 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 540 € et 7 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Guilvinec
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29730
Coordonnées : 47.799294, -4.291184
Total : 198 601€
Prix d'acquisition : 176 714€
Travaux : 7 750€
Valeur du bien : 184 464€
Frais de notaire : 14 137€
Coût estimé : 14 137€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 12.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1542€/mois
Loyer annuel estimé : 18503€/an
Fourchette totale : 1232€ - 1930€/mois
Fourchette annuelle : 14783€ - 23159€/an
Rentabilité brute :9.32%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 11.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 777,78 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :430 556 €
Prix d'achat :176 714 €
Décote à l'achat :-253 842€ (-59.0%)
Marge achat-revente :231 955€ (53.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 601€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :57,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 036,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 900,49€
Coût de l'assurance :17 377,59€
Taxe foncière : 1 850,33€/an
Soit par mois : 154,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 541,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 190,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :351,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - mobilier fonctionnel mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 750 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 750€
    Isolation combles: 155 m² × 50€/m² = 7750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 750€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 503 €/an
Calcul : 1 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 601 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 695 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 863 €
Revenus locatifs : +18 503 €
Charges déductibles : -16 863 €
Résultat foncier Année 1 : 1 640 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 113 €/an
Revenus locatifs : +18 503 €
Charges déductibles : -9 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 390 €/an
Prix d'achat du bien : 176 714 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 864 €(65% de 176 714 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 177 €/an
Calcul : 114 864 € × 3,636% = 4 177 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 503 €16 870 €6 574 €1 634 €---
218 873 €8 944 €6 399 €9 929 €---
319 251 €8 762 €6 217 €10 489 €---
419 636 €8 574 €6 029 €11 061 €---
520 029 €8 380 €5 835 €11 648 €---
620 429 €8 179 €5 634 €12 250 €---
720 838 €7 971 €5 426 €12 866 €---
821 254 €7 757 €5 211 €13 498 €---
921 680 €7 535 €4 989 €14 145 €---
1022 113 €7 305 €4 759 €14 808 €---
1122 555 €7 067 €4 522 €15 488 €---
1223 007 €6 822 €4 276 €16 185 €---
1323 467 €6 568 €4 023 €16 899 €---
1423 936 €6 305 €3 760 €17 631 €---
1524 415 €6 034 €3 489 €18 381 €---
1624 903 €5 753 €3 208 €19 150 €---
1725 401 €5 463 €2 918 €19 938 €---
1825 909 €5 163 €2 617 €20 746 €---
1926 427 €4 853 €2 307 €21 575 €---
2026 956 €4 532 €1 986 €22 424 €---
2127 495 €4 200 €1 654 €23 295 €---
2228 045 €3 857 €1 311 €24 188 €---
2328 606 €3 502 €956 €25 104 €---
2429 178 €3 135 €590 €26 043 €---
2529 761 €2 756 €210 €27 006 €---
TOTAL592 667 €166 286 €94 900 €426 380 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 426 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 886 €+490 €+3 396 €
2+3 886 €+2 979 €+907 €
3+3 886 €+3 147 €+739 €
4+3 886 €+3 318 €+568 €
5+3 886 €+3 495 €+391 €
6+3 886 €+3 675 €+211 €
7+3 886 €+3 860 €+26 €
8+3 886 €+4 049 €-163 €
9+3 886 €+4 244 €-358 €
10+3 886 €+4 442 €-556 €
11+3 886 €+4 646 €-760 €
12+3 886 €+4 855 €-969 €
13+3 886 €+5 070 €-1 184 €
14+3 886 €+5 289 €-1 403 €
15+3 886 €+5 514 €-1 628 €
16+3 886 €+5 745 €-1 859 €
17+3 886 €+5 981 €-2 095 €
18+3 886 €+6 224 €-2 338 €
19+3 886 €+6 472 €-2 586 €
20+3 886 €+6 727 €-2 841 €
21+3 886 €+6 989 €-3 103 €
22+3 886 €+7 256 €-3 370 €
23+3 886 €+7 531 €-3 645 €
24+3 886 €+7 813 €-3 927 €
25+3 886 €+8 102 €-4 216 €
Total+97 150 €+127 914 €+-30 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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