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Maison 193m² à montreuil

Bien expiré
VilleMontreuil (93)
Surface193
Coût Total541 540
Loyer Annuel49 082
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+803
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 439 500 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 2 277,2 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 193 m², 6 pièces, Terrasse, 223 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Situé à mi chemin entre le nouvel écoquartier des Acacia, de son quartier de la Boissière, et le Parc Montreau . Dans l'un des secteurs les plus verdoyants et recherchés du Nord de Montreuil, proche de nouveaux commerces, à deux pas des écoles, crèches, et à moins de 15 minutes à pied de sa nouvelle station métro ligne 11 "Dhuys".

Vos agences Era église et Era Boissière vous proposent de venir découvrir cette belle maison, bien pensée donnant sur deux rues et doté ,en plus de son espace principal de 85 m², d'un garage atelier ainsi que d'un appartement 2 pièces avec accès indépendant.

En effet retrouvez un bien atypique composé d'une maison sur deux niveaux composé, d'un séjour, cuisine, chambres, wc, salle d'eau en rez- de chaussée. En contrebas d'une pièce "bureau" d'une salle d'eau et d'une grande chambre.

De l'autre coté, donnant sur une petite impasse, et séparé par un beau patio vous tomberez alors sur un garage-atelier de 55m².

Mais également, et surtout un bel appartement 2 pièces sana travaux à prévoir pouvant faire office d'espace indépendant , de travail, ou même être à l'origine de futur revenues locatifs.

Le tout dans un environnement familial avec le parc Montreau à deux pas, et à 15 minutes du métro ligne 9 "mairie de montreuil" via les bus.

Un bien rare dans le secteur !

Vous souhaitez en savoir plus ? votre agence Era Immobilier Boissiere à Montreuil au [Coordonnées masquées] ? par mail à [Coordonnées masquées] ,ou prenez contact avec l'une de nos agences Era Immobilier Mairie De Montreuil ou Era Immobilier Eglise De Rosny nous restons à votre entière disposition pour un échange ou une éventuelle visite.

L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Montreuil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93100
Coordonnées : 48.872388, 2.461850
Mairie de Montreuil
Ligne 9
Total : 541 540
Prix d'acquisition : 439 500
Travaux : 66 880
Valeur du bien : 506 380
Frais de notaire : 35 160
Coût estimé : 35 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193
Loyer prédit : 21.19€/m²/mois
Fourchette : 12.16€ - 36.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 4090€/mois
Loyer annuel estimé : 49082€/an
Fourchette totale : 2347€ - 7129€/mois
Fourchette annuelle : 28162€ - 85545€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 15.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 574,18 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 075 817
Prix d'achat :439 500
Décote à l'achat :-636 317 (-59.1%)
Marge achat-revente :534 277€ (49.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :541 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 719,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :157,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 877,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :274 399,33
Coût de l'assurance :47 384,75
Taxe foncière : 4 908,25€/an
Soit par mois : 409,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 090,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 286,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :803,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 880(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 080
    Isolation combles: 193 m² × 60€/m² = 11580€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€/fenêtre = 19200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 780✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 082 €/an
Calcul : 4 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 541 540 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 895 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 561
Revenus locatifs : +49 082
Charges déductibles : -92 561
Résultat foncier Année 1 : -43 479(Déficit de 43 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 079
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 681 €/an
Revenus locatifs : +49 082
Charges déductibles : -25 681
Résultat foncier Années 2+ : 23 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22078.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 439 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 285 675(65% de 439 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 388 €/an
Calcul : 285 675 € × 3,636% = 10 388
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 08292 57918 895-43 49721 400 €22 097 €22 097 €
250 06425 20618 40224 858---
351 06524 69517 89226 370---
452 08724 16617 36327 920---
553 12823 61816 81529 510---
654 19123 05116 24731 140---
755 27522 46315 65932 812---
856 38021 85315 05034 527---
957 50821 22214 41936 286---
1058 65820 56913 76538 089---
1159 83119 89213 08839 940---
1261 02819 19012 38741 838---
1362 24818 46411 66043 785---
1463 49317 71110 90845 782---
1564 76316 93210 12847 832---
1666 05916 1249 32049 935---
1767 38015 2888 48452 092---
1868 72714 4217 61754 306---
1970 10213 5236 72056 579---
2071 50412 5935 79058 910---
2172 93411 6304 82761 304---
2274 39310 6323 82963 760---
2375 8819 5992 79566 282---
2477 3988 5281 72568 870---
2578 9467 41961671 527---
TOTAL1 572 127511 370274 3991 060 75721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 060 757
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 082 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 307-6 420+16 727
2+10 307+828+9 479
3+10 307+7 911+2 396
4+10 307+8 376+1 931
5+10 307+8 853+1 454
6+10 307+9 342+965
7+10 307+9 844+463
8+10 307+10 358-51
9+10 307+10 886-579
10+10 307+11 427-1 120
11+10 307+11 982-1 675
12+10 307+12 551-2 244
13+10 307+13 135-2 828
14+10 307+13 735-3 428
15+10 307+14 350-4 043
16+10 307+14 980-4 673
17+10 307+15 628-5 321
18+10 307+16 292-5 985
19+10 307+16 974-6 667
20+10 307+17 673-7 366
21+10 307+18 391-8 084
22+10 307+19 128-8 821
23+10 307+19 884-9 577
24+10 307+20 661-10 354
25+10 307+21 458-11 151
Total+257 675+318 227+-60 552
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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