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Maison 193m² à montreuil

Bien expiré
VilleMontreuil (93)
Surface193m²
Coût Total541 540€
Loyer Annuel49 082€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+803€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 439 500 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 2 277,2 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 193 m², 6 pièces, Terrasse, 223 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Situé à mi chemin entre le nouvel écoquartier des Acacia, de son quartier de la Boissière, et le Parc Montreau . Dans l'un des secteurs les plus verdoyants et recherchés du Nord de Montreuil, proche de nouveaux commerces, à deux pas des écoles, crèches, et à moins de 15 minutes à pied de sa nouvelle station métro ligne 11 "Dhuys".

Vos agences Era église et Era Boissière vous proposent de venir découvrir cette belle maison, bien pensée donnant sur deux rues et doté ,en plus de son espace principal de 85 m², d'un garage atelier ainsi que d'un appartement 2 pièces avec accès indépendant.

En effet retrouvez un bien atypique composé d'une maison sur deux niveaux composé, d'un séjour, cuisine, chambres, wc, salle d'eau en rez- de chaussée. En contrebas d'une pièce "bureau" d'une salle d'eau et d'une grande chambre.

De l'autre coté, donnant sur une petite impasse, et séparé par un beau patio vous tomberez alors sur un garage-atelier de 55m².

Mais également, et surtout un bel appartement 2 pièces sana travaux à prévoir pouvant faire office d'espace indépendant , de travail, ou même être à l'origine de futur revenues locatifs.

Le tout dans un environnement familial avec le parc Montreau à deux pas, et à 15 minutes du métro ligne 9 "mairie de montreuil" via les bus.

Un bien rare dans le secteur !

Vous souhaitez en savoir plus ? votre agence Era Immobilier Boissiere à Montreuil au [Coordonnées masquées] ? par mail à [Coordonnées masquées] ,ou prenez contact avec l'une de nos agences Era Immobilier Mairie De Montreuil ou Era Immobilier Eglise De Rosny nous restons à votre entière disposition pour un échange ou une éventuelle visite.

L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Montreuil
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93100
Coordonnées : 48.872388, 2.461850
Mairie de Montreuil
Ligne 9
Total : 541 540€
Prix d'acquisition : 439 500€
Travaux : 66 880€
Valeur du bien : 506 380€
Frais de notaire : 35 160€
Coût estimé : 35 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 21.19€/m²/mois
Fourchette : 12.16€ - 36.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 4090€/mois
Loyer annuel estimé : 49082€/an
Fourchette totale : 2347€ - 7129€/mois
Fourchette annuelle : 28162€ - 85545€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 15.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 574,18 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 075 817 €
Prix d'achat :439 500 €
Décote à l'achat :-636 317€ (-59.1%)
Marge achat-revente :534 277€ (49.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :541 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 719,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :157,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 877,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :274 399,33€
Coût de l'assurance :47 384,75€
Taxe foncière : 4 908,25€/an
Soit par mois : 409,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 090,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 286,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :803,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 880 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 080€
    Isolation combles: 193 m² × 60€/m² = 11580€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€/fenêtre = 19200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 082 €/an
Calcul : 4 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 541 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 895 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 561 €
Revenus locatifs : +49 082 €
Charges déductibles : -92 561 €
Résultat foncier Année 1 : -43 479 €(Déficit de 43 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 681 €/an
Revenus locatifs : +49 082 €
Charges déductibles : -25 681 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 401 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22078.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 439 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 285 675 €(65% de 439 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 388 €/an
Calcul : 285 675 € × 3,636% = 10 388 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 082 €92 579 €18 895 €-43 497 €21 400 €22 097 €22 097 €
250 064 €25 206 €18 402 €24 858 €---
351 065 €24 695 €17 892 €26 370 €---
452 087 €24 166 €17 363 €27 920 €---
553 128 €23 618 €16 815 €29 510 €---
654 191 €23 051 €16 247 €31 140 €---
755 275 €22 463 €15 659 €32 812 €---
856 380 €21 853 €15 050 €34 527 €---
957 508 €21 222 €14 419 €36 286 €---
1058 658 €20 569 €13 765 €38 089 €---
1159 831 €19 892 €13 088 €39 940 €---
1261 028 €19 190 €12 387 €41 838 €---
1362 248 €18 464 €11 660 €43 785 €---
1463 493 €17 711 €10 908 €45 782 €---
1564 763 €16 932 €10 128 €47 832 €---
1666 059 €16 124 €9 320 €49 935 €---
1767 380 €15 288 €8 484 €52 092 €---
1868 727 €14 421 €7 617 €54 306 €---
1970 102 €13 523 €6 720 €56 579 €---
2071 504 €12 593 €5 790 €58 910 €---
2172 934 €11 630 €4 827 €61 304 €---
2274 393 €10 632 €3 829 €63 760 €---
2375 881 €9 599 €2 795 €66 282 €---
2477 398 €8 528 €1 725 €68 870 €---
2578 946 €7 419 €616 €71 527 €---
TOTAL1 572 127 €511 370 €274 399 €1 060 757 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 060 757 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 082 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 307 €-6 420 €+16 727 €
2+10 307 €+828 €+9 479 €
3+10 307 €+7 911 €+2 396 €
4+10 307 €+8 376 €+1 931 €
5+10 307 €+8 853 €+1 454 €
6+10 307 €+9 342 €+965 €
7+10 307 €+9 844 €+463 €
8+10 307 €+10 358 €-51 €
9+10 307 €+10 886 €-579 €
10+10 307 €+11 427 €-1 120 €
11+10 307 €+11 982 €-1 675 €
12+10 307 €+12 551 €-2 244 €
13+10 307 €+13 135 €-2 828 €
14+10 307 €+13 735 €-3 428 €
15+10 307 €+14 350 €-4 043 €
16+10 307 €+14 980 €-4 673 €
17+10 307 €+15 628 €-5 321 €
18+10 307 €+16 292 €-5 985 €
19+10 307 €+16 974 €-6 667 €
20+10 307 €+17 673 €-7 366 €
21+10 307 €+18 391 €-8 084 €
22+10 307 €+19 128 €-8 821 €
23+10 307 €+19 884 €-9 577 €
24+10 307 €+20 661 €-10 354 €
25+10 307 €+21 458 €-11 151 €
Total+257 675 €+318 227 €+-60 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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