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Appartement T4

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface69m²
Coût Total116 200€
Loyer Annuel7 325€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 80 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 159,42 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 - Appartement T4 Situé avenue de Rochetaillée Actuellement loué en meublé Excellent rendement locatif: 545€ + 70€ de charges

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.417410, 4.400390
Total : 116 200€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 29 800€
Valeur du bien : 109 800€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7325€/an
Fourchette totale : 453€ - 823€/mois
Fourchette annuelle : 5433€ - 9875€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 608,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 081,92€
Coût de l'assurance :10 167,50€
Taxe foncière : 732,46€/an
Soit par mois : 61,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 610,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec signes d'usure normale
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électroménager, robinetterie si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 800 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 325 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 657 €
Revenus locatifs : +7 325 €
Charges déductibles : -35 657 €
Résultat foncier Année 1 : -28 332 €(Déficit de 28 332 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 932 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 857 €/an
Revenus locatifs : +7 325 €
Charges déductibles : -5 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 468 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6932.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 325 €35 660 €3 881 €-28 336 €21 400 €6 936 €6 936 €
27 471 €5 757 €3 778 €1 714 €--5 222 €
37 620 €5 650 €3 671 €1 970 €--3 252 €
47 773 €5 540 €3 560 €2 233 €--1 018 €
57 928 €5 425 €3 446 €2 503 €---
68 087 €5 307 €3 328 €2 780 €---
78 249 €5 185 €3 206 €3 064 €---
88 414 €5 058 €3 079 €3 355 €---
98 582 €4 927 €2 948 €3 655 €---
108 754 €4 792 €2 813 €3 962 €---
118 929 €4 652 €2 673 €4 277 €---
129 107 €4 507 €2 528 €4 600 €---
139 289 €4 357 €2 378 €4 932 €---
149 475 €4 202 €2 223 €5 273 €---
159 665 €4 042 €2 063 €5 622 €---
169 858 €3 876 €1 897 €5 982 €---
1710 055 €3 705 €1 726 €6 350 €---
1810 256 €3 528 €1 548 €6 729 €---
1910 461 €3 344 €1 365 €7 117 €---
2010 670 €3 154 €1 175 €7 516 €---
2110 884 €2 958 €979 €7 926 €---
2211 102 €2 755 €776 €8 346 €---
2311 324 €2 545 €566 €8 778 €---
2411 550 €2 328 €349 €9 222 €---
2511 781 €2 104 €125 €9 677 €---
TOTAL234 608 €135 361 €56 082 €99 247 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 247 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 538 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 538 €-6 420 €+7 958 €
2+1 538 €0 €+1 538 €
3+1 538 €0 €+1 538 €
4+1 538 €0 €+1 538 €
5+1 538 €+445 €+1 093 €
6+1 538 €+834 €+704 €
7+1 538 €+919 €+619 €
8+1 538 €+1 007 €+531 €
9+1 538 €+1 096 €+442 €
10+1 538 €+1 188 €+350 €
11+1 538 €+1 283 €+255 €
12+1 538 €+1 380 €+158 €
13+1 538 €+1 480 €+58 €
14+1 538 €+1 582 €-44 €
15+1 538 €+1 687 €-149 €
16+1 538 €+1 794 €-256 €
17+1 538 €+1 905 €-367 €
18+1 538 €+2 019 €-481 €
19+1 538 €+2 135 €-597 €
20+1 538 €+2 255 €-717 €
21+1 538 €+2 378 €-840 €
22+1 538 €+2 504 €-966 €
23+1 538 €+2 633 €-1 095 €
24+1 538 €+2 767 €-1 229 €
25+1 538 €+2 903 €-1 365 €
Total+38 450 €+29 774 €+8 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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