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maison vente 3 pieces les gours 76m2

Bien expiré
VilleGours (16)
Surface76.4m²
Coût Total119 156€
Loyer Annuel6 678€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 76.4 m²
Prix au m² : 850,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cette maison de campagne pleine de charme dispose de deux chambres (avec possibilité d’une troisième), une mezzanine, une cuisine ouverte sur le salon et une salle de bain avec toilettes séparé. Profitez d’un jardin côté sud et d’un côté est, ainsi que de petites dépendances attenantes. Un grenier à l’étage offre un espace de rangement supplémentaire. Le garage, non attenant, est accessible via un droit de passage. Un cadre de vie paisible et fonctionnel vous attend. Ce bien possède également la possibilité de créer un studio et ainsi créer deux logements idéale pour un investisseur

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Romain Gomet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Angoulême sous le numéro 794541367, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Gours
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16140
Total : 119 156€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 48 956€
Valeur du bien : 113 956€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.4m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6678€/an
Fourchette totale : 438€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5251€ - 8493€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 120 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+3 880€ (+6.3%)
Marge achat-revente :-58 036€ (-95.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 156€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,79€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 616,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 938,09€
Coût de l'assurance :8 936,70€
Taxe foncière : 667,82€/an
Soit par mois : 55,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 556,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 76.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres sans photo, nécessite rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut être améliorée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 956 €(641 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 556€
    Isolation combles: 76.4 m² × 40€/m² = 3056€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 900€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation légère:800€
    Peinture et joints: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gours (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 678 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 156 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 668 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 956 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 922 €
Revenus locatifs : +6 678 €
Charges déductibles : -53 922 €
Résultat foncier Année 1 : -47 244 €(Déficit de 47 244 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 844 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 966 €/an
Revenus locatifs : +6 678 €
Charges déductibles : -4 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 712 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25843.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 678 €53 926 €3 944 €-47 248 €21 400 €25 848 €25 848 €
26 812 €4 864 €3 839 €1 947 €--23 900 €
36 948 €4 755 €3 730 €2 193 €--21 707 €
47 087 €4 643 €3 617 €2 444 €--19 263 €
57 229 €4 526 €3 501 €2 703 €--16 560 €
67 373 €4 405 €3 380 €2 968 €--13 593 €
77 521 €4 281 €3 255 €3 240 €--10 353 €
87 671 €4 152 €3 127 €3 519 €--6 833 €
97 825 €4 019 €2 993 €3 806 €--3 028 €
107 981 €3 881 €2 856 €4 100 €---
118 141 €3 738 €2 713 €4 402 €---
128 303 €3 591 €2 566 €4 712 €---
138 470 €3 439 €2 413 €5 031 €---
148 639 €3 281 €2 256 €5 358 €---
158 812 €3 118 €2 093 €5 693 €---
168 988 €2 950 €1 925 €6 038 €---
179 168 €2 776 €1 750 €6 392 €---
189 351 €2 596 €1 570 €6 755 €---
199 538 €2 409 €1 384 €7 129 €---
209 729 €2 217 €1 192 €7 512 €---
219 923 €2 018 €993 €7 906 €---
2210 122 €1 812 €787 €8 310 €---
2310 324 €1 599 €574 €8 725 €---
2410 531 €1 379 €354 €9 152 €---
2510 741 €1 151 €126 €9 590 €---
TOTAL213 903 €131 526 €56 938 €82 377 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 678 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 402 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 402 €-6 420 €+7 822 €
2+1 402 €0 €+1 402 €
3+1 402 €0 €+1 402 €
4+1 402 €0 €+1 402 €
5+1 402 €0 €+1 402 €
6+1 402 €0 €+1 402 €
7+1 402 €0 €+1 402 €
8+1 402 €0 €+1 402 €
9+1 402 €0 €+1 402 €
10+1 402 €+322 €+1 080 €
11+1 402 €+1 321 €+81 €
12+1 402 €+1 414 €-12 €
13+1 402 €+1 509 €-107 €
14+1 402 €+1 607 €-205 €
15+1 402 €+1 708 €-306 €
16+1 402 €+1 811 €-409 €
17+1 402 €+1 918 €-516 €
18+1 402 €+2 027 €-625 €
19+1 402 €+2 139 €-737 €
20+1 402 €+2 254 €-852 €
21+1 402 €+2 372 €-970 €
22+1 402 €+2 493 €-1 091 €
23+1 402 €+2 618 €-1 216 €
24+1 402 €+2 746 €-1 344 €
25+1 402 €+2 877 €-1 475 €
Total+35 050 €+24 713 €+10 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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