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Appartement 4 pièces 102 m²

Bien expiré
VilleLouvres (95)
Surface102m²
Coût Total288 880€
Loyer Annuel19 455€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 2 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de type F4 de 102 m2 !

Situé à LOUVRES à 5min à pied du centre ville et de la gare.

Comprenant une entrée, salon-séjour avec balcon, cuisine fermée et aménagée, 3 chambres, un bureau, 2 salles d'eau et un wc.

Le tout avec une place de parking et une cave.

Vente lot n°10, 37 et 125 charges 300Euros / mois Prix : 238 000 * *Dont Honoraires 5.78 % TTC à la charge du vendeur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 225 000

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1121 Euros et 1517 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier NC (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 8497 Date de réalisation du diagnostic : 18/05/2024 Prix hors honoraires : 225 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 121 € et 1 517 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Louvres
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95380
Coordonnées : 49.045570, 2.505203
Total : 288 880€
Prix d'acquisition : 238 000€
Travaux : 31 840€
Valeur du bien : 269 840€
Frais de notaire : 19 040€
Coût estimé : 19 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 15.89€/m²/mois
Fourchette : 12.95€ - 19.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1621€/mois
Loyer annuel estimé : 19455€/an
Fourchette totale : 1321€ - 1990€/mois
Fourchette annuelle : 15850€ - 23881€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 427,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :84,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 511,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 422,95€
Coût de l'assurance :25 277,00€
Taxe foncière : 1 945,54€/an
Soit par mois : 162,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 621,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 974,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-352,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaires
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 840 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:11 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1150€/fenêtre = 11500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 6000€/salle = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Louvres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 455 €/an
Calcul : 1 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 880 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 011 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 946 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 036 €
Revenus locatifs : +19 455 €
Charges déductibles : -48 036 €
Résultat foncier Année 1 : -28 581 €(Déficit de 28 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 196 €/an
Revenus locatifs : +19 455 €
Charges déductibles : -16 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7180.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 238 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 700 €(65% de 238 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 625 €/an
Calcul : 154 700 € × 3,636% = 5 625 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 455 €48 046 €9 649 €-28 590 €21 400 €7 190 €7 190 €
219 845 €15 949 €9 392 €3 896 €--3 294 €
320 241 €15 683 €9 126 €4 558 €---
420 646 €15 408 €8 852 €5 238 €---
521 059 €15 124 €8 567 €5 935 €---
621 480 €14 830 €8 273 €6 651 €---
721 910 €14 526 €7 969 €7 384 €---
822 348 €14 211 €7 655 €8 137 €---
922 795 €13 886 €7 329 €8 909 €---
1023 251 €13 549 €6 993 €9 702 €---
1123 716 €13 201 €6 645 €10 515 €---
1224 190 €12 841 €6 285 €11 349 €---
1324 674 €12 469 €5 912 €12 205 €---
1425 168 €12 084 €5 527 €13 084 €---
1525 671 €11 685 €5 129 €13 986 €---
1626 184 €11 273 €4 717 €14 911 €---
1726 708 €10 847 €4 290 €15 861 €---
1827 242 €10 406 €3 850 €16 836 €---
1927 787 €9 950 €3 394 €17 837 €---
2028 343 €9 479 €2 922 €18 864 €---
2128 910 €8 991 €2 434 €19 919 €---
2229 488 €8 486 €1 930 €21 002 €---
2330 078 €7 964 €1 408 €22 113 €---
2430 679 €7 425 €868 €23 255 €---
2531 293 €6 866 €310 €24 427 €---
TOTAL623 163 €335 179 €139 423 €287 985 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 985 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 086 €-6 420 €+10 506 €
2+4 086 €0 €+4 086 €
3+4 086 €+379 €+3 707 €
4+4 086 €+1 571 €+2 515 €
5+4 086 €+1 781 €+2 305 €
6+4 086 €+1 995 €+2 091 €
7+4 086 €+2 215 €+1 871 €
8+4 086 €+2 441 €+1 645 €
9+4 086 €+2 673 €+1 413 €
10+4 086 €+2 911 €+1 175 €
11+4 086 €+3 154 €+932 €
12+4 086 €+3 405 €+681 €
13+4 086 €+3 662 €+424 €
14+4 086 €+3 925 €+161 €
15+4 086 €+4 196 €-110 €
16+4 086 €+4 473 €-387 €
17+4 086 €+4 758 €-672 €
18+4 086 €+5 051 €-965 €
19+4 086 €+5 351 €-1 265 €
20+4 086 €+5 659 €-1 573 €
21+4 086 €+5 976 €-1 890 €
22+4 086 €+6 301 €-2 215 €
23+4 086 €+6 634 €-2 548 €
24+4 086 €+6 976 €-2 890 €
25+4 086 €+7 328 €-3 242 €
Total+102 150 €+86 395 €+15 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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