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F3 proche Paris

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface64m²
Coût Total223 200€
Loyer Annuel14 082€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 172 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 695,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cet appartement de type T3 de 64 m² situé au 14ème étage d'un immeuble de 17 étages, à Saint-Denis. Construit en 1970, ce bien offre une proximité idéale avec Paris. Cet appartement comprend 2 chambres, 1 salle de bain et bénéficie d'une belle luminosité. La cuisine est équipée et séparée. L'exposition sud-est permet une belle entrée de lumière naturelle tout au long de la journée.

  • Bon état général
  • Ascenseur
  • 1 place de parking
  • Cave
  • Accès PMR
  • Chauffage au sol
  • Orientation sud-est Proche de toute commodité Transport en commun Autoroutes Écoles Situé dans le quartier Delaunay - Belleville, cet appartement bénéficie d'une localisation stratégique proche de Paris, offrant un excellent accès aux transports et aux commodités urbaines. Chauffage au gaz. Classe énergie E - Classe climat D. Bien vendu loué (très bon rendement locatif 8%) ou bien pour résidence principale 172500 e PRIX FERME Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Disponibilité à partir d'août 2026.
Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.941750, 2.356600
Total : 223 200€
Prix d'acquisition : 172 500€
Travaux : 36 900€
Valeur du bien : 209 400€
Frais de notaire : 13 800€
Coût estimé : 13 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1173€/mois
Loyer annuel estimé : 14082€/an
Fourchette totale : 890€ - 1548€/mois
Fourchette annuelle : 10676€ - 18575€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 698,89 €/m²
Basé sur :406 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :236 729 €
Prix d'achat :172 500 €
Décote à l'achat :-64 229€ (-27.1%)
Marge achat-revente :13 529€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 120,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :65,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 186,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 095,86€
Coût de l'assurance :19 530,00€
Taxe foncière : 1 408,20€/an
Soit par mois : 117,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 173,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 303,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des éléments sanitaires de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 900 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 082 €/an
Calcul : 1 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 781 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 870 €
Revenus locatifs : +14 082 €
Charges déductibles : -46 870 €
Résultat foncier Année 1 : -32 788 €(Déficit de 32 788 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 388 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 970 €/an
Revenus locatifs : +14 082 €
Charges déductibles : -9 970 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11388.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 125 €(65% de 172 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 077 €/an
Calcul : 112 125 € × 3,636% = 4 077 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 082 €46 877 €7 788 €-32 795 €21 400 €11 395 €11 395 €
214 364 €9 774 €7 585 €4 590 €--6 806 €
314 651 €9 564 €7 374 €5 087 €--1 719 €
414 944 €9 346 €7 156 €5 598 €---
515 243 €9 120 €6 930 €6 123 €---
615 548 €8 886 €6 696 €6 662 €---
715 859 €8 643 €6 454 €7 215 €---
816 176 €8 392 €6 203 €7 783 €---
916 499 €8 132 €5 943 €8 367 €---
1016 829 €7 863 €5 673 €8 966 €---
1117 166 €7 584 €5 394 €9 582 €---
1217 509 €7 295 €5 105 €10 214 €---
1317 859 €6 995 €4 806 €10 864 €---
1418 217 €6 685 €4 496 €11 531 €---
1518 581 €6 364 €4 174 €12 217 €---
1618 952 €6 031 €3 841 €12 922 €---
1719 332 €5 686 €3 497 €13 645 €---
1819 718 €5 329 €3 140 €14 389 €---
1920 113 €4 959 €2 770 €15 154 €---
2020 515 €4 576 €2 386 €15 939 €---
2120 925 €4 179 €1 989 €16 746 €---
2221 344 €3 767 €1 578 €17 576 €---
2321 770 €3 341 €1 152 €18 429 €---
2422 206 €2 900 €711 €19 306 €---
2522 650 €2 443 €254 €20 207 €---
TOTAL451 050 €204 731 €113 096 €246 319 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 319 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 082 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 957 €-6 420 €+9 377 €
2+2 957 €0 €+2 957 €
3+2 957 €0 €+2 957 €
4+2 957 €+1 164 €+1 793 €
5+2 957 €+1 837 €+1 120 €
6+2 957 €+1 999 €+958 €
7+2 957 €+2 165 €+792 €
8+2 957 €+2 335 €+622 €
9+2 957 €+2 510 €+447 €
10+2 957 €+2 690 €+267 €
11+2 957 €+2 875 €+82 €
12+2 957 €+3 064 €-107 €
13+2 957 €+3 259 €-302 €
14+2 957 €+3 459 €-502 €
15+2 957 €+3 665 €-708 €
16+2 957 €+3 876 €-919 €
17+2 957 €+4 094 €-1 137 €
18+2 957 €+4 317 €-1 360 €
19+2 957 €+4 546 €-1 589 €
20+2 957 €+4 782 €-1 825 €
21+2 957 €+5 024 €-2 067 €
22+2 957 €+5 273 €-2 316 €
23+2 957 €+5 529 €-2 572 €
24+2 957 €+5 792 €-2 835 €
25+2 957 €+6 062 €-3 105 €
Total+73 925 €+73 896 €+29 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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