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Appartement 12eme

VilleMarseille 12e (13)
Surface94m²
Coût Total274 900€
Loyer Annuel16 749€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 210 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 234,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Dans le 12eme à Marseille(quartier Fourragère-St Barnabé) appartement familial en RDC T4 avec 3 chambres, cuisine séparée,2 SDB,2 balcons,cave, place parking privé et garage dans résidence sécurisée et joliment arborée

Ville : Marseille 12e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13012
Coordonnées : 43.300700, 5.430870
Total : 274 900€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 48 100€
Valeur du bien : 258 100€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 14.85€/m²/mois
Fourchette : 11.98€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1396€/mois
Loyer annuel estimé : 16749€/an
Fourchette totale : 1126€ - 1730€/mois
Fourchette annuelle : 13511€ - 20762€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 369,37 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 721 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-106 721€ (-33.7%)
Marge achat-revente :41 821€ (13.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 332,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :80,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 412,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 814,76€
Coût de l'assurance :24 053,75€
Taxe foncière : 1 674,85€/an
Soit par mois : 139,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 395,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 552,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise à jour et conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 100 €(512 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 3000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 000€
    Peinture: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 749 €/an
Calcul : 1 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 682 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 900 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 962 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 419 €
Revenus locatifs : +16 749 €
Charges déductibles : -59 419 €
Résultat foncier Année 1 : -42 670 €(Déficit de 42 670 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 270 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 319 €/an
Revenus locatifs : +16 749 €
Charges déductibles : -11 319 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 430 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21270.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 749 €59 427 €8 690 €-42 679 €21 400 €21 279 €21 279 €
217 084 €11 090 €8 453 €5 993 €--15 286 €
317 425 €10 846 €8 209 €6 579 €--8 706 €
417 774 €10 593 €7 956 €7 181 €--1 526 €
518 129 €10 332 €7 695 €7 797 €---
618 492 €10 063 €7 426 €8 429 €---
718 862 €9 785 €7 148 €9 077 €---
819 239 €9 498 €6 861 €9 741 €---
919 624 €9 201 €6 564 €10 422 €---
1020 016 €8 895 €6 258 €11 121 €---
1120 416 €8 579 €5 942 €11 837 €---
1220 825 €8 253 €5 616 €12 572 €---
1321 241 €7 916 €5 279 €13 325 €---
1421 666 €7 568 €4 931 €14 098 €---
1522 099 €7 209 €4 572 €14 890 €---
1622 541 €6 839 €4 202 €15 703 €---
1722 992 €6 456 €3 819 €16 536 €---
1823 452 €6 061 €3 424 €17 391 €---
1923 921 €5 653 €3 016 €18 268 €---
2024 399 €5 231 €2 594 €19 168 €---
2124 887 €4 796 €2 159 €20 091 €---
2225 385 €4 347 €1 710 €21 038 €---
2325 893 €3 884 €1 247 €22 009 €---
2426 411 €3 405 €768 €23 006 €---
2526 939 €2 911 €274 €24 028 €---
TOTAL536 461 €238 840 €124 815 €297 621 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 517 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 517 €-6 420 €+9 937 €
2+3 517 €0 €+3 517 €
3+3 517 €0 €+3 517 €
4+3 517 €0 €+3 517 €
5+3 517 €+1 881 €+1 636 €
6+3 517 €+2 529 €+988 €
7+3 517 €+2 723 €+794 €
8+3 517 €+2 922 €+595 €
9+3 517 €+3 127 €+390 €
10+3 517 €+3 336 €+181 €
11+3 517 €+3 551 €-34 €
12+3 517 €+3 771 €-254 €
13+3 517 €+3 997 €-480 €
14+3 517 €+4 229 €-712 €
15+3 517 €+4 467 €-950 €
16+3 517 €+4 711 €-1 194 €
17+3 517 €+4 961 €-1 444 €
18+3 517 €+5 217 €-1 700 €
19+3 517 €+5 481 €-1 964 €
20+3 517 €+5 750 €-2 233 €
21+3 517 €+6 027 €-2 510 €
22+3 517 €+6 311 €-2 794 €
23+3 517 €+6 603 €-3 086 €
24+3 517 €+6 902 €-3 385 €
25+3 517 €+7 208 €-3 691 €
Total+87 925 €+89 286 €+-1 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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