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F4 de 130 m² + les combles aménagées

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface130m²
Coût Total175 920€
Loyer Annuel12 487€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 953,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

En centre ville, secteur Bd Gambetta, une petite copropriété de caractère. Vous pourriez devenir propriétaire des 2 derniers niveaux. Dans cet immeuble l'ascenseur vous mènera jusqu'au 2ème, ensuite l'appartement est accessible depuis un escalier, vous arrivez sur l'entier 3ème étage de 107 m² + le grenier aménagé de 85 m² (dont 32 m² à plus de 1,80m de haut) entièrement privatif. 3 chambres, dont 2 sur l'arrière avec vue sur les monuments. Une large entrée, idéale pour un bureau, avec un espace patio et sa verrière en hauteur permettant d'avoir une vue originale sur la Cathédrale. La cuisine et le salon sont non attenant. Salle de bains de grande taille, elle a été refaite avec douche et baignoire. Chauffage collectif avec comptage individualisé. Vendu avec une cave. EXCLUSIVITE Gibert immobilier. Découvrez ce bien avec la visite virtuelle.

« Consultez l'ensemble de nos biens disponibles sur notre site internet : www.gibert-immobilier.fr. » "Gibert Immobilier, votre agence immobilière au Puy-en-Velay depuis plus de 50 ans, vous accompagne dans tous vos projets de location, gestion locative, transaction, vente, assurance, estimation de biens et syndic de copropriété sur Le Puy et ses alentours." Copropriété de 5 lots - dont 4 lots habitation.

Charges annuelles : 2840 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/184122.pdf

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Coordonnées : 45.045974, 3.885554
Total : 175 920€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 42 000€
Valeur du bien : 166 000€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1041€/mois
Loyer annuel estimé : 12487€/an
Fourchette totale : 792€ - 1368€/mois
Fourchette annuelle : 9502€ - 16411€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :872,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 916,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 748,55€
Coût de l'assurance :13 194,00€
Taxe foncière : 1 248,71€/an
Soit par mois : 104,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 236,67€/mois
Soit par an : 2 840,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 040,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 256,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif.
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant remplacement de la douche, baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres incluant revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant tableau électrique et nombre de prises suffisant.
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE E - Appartement - Nécessaire pour conformité et sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 000 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Installation: 2500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Installation: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant tous les éléments)
  • Chambres:8 100€
    Rénovation des chambres: 45 m² × 180€/m² = 8100€ (revêtement de sol, peinture, électricité inclus)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 041 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 487 €/an
Calcul : 1 041 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 920 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 249 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 840 €/an
Calcul : 237 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 539 €
Revenus locatifs : +12 487 €
Charges déductibles : -52 539 €
Résultat foncier Année 1 : -40 052 €(Déficit de 40 052 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 652 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 539 €/an
Revenus locatifs : +12 487 €
Charges déductibles : -10 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18652.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 487 €52 545 €5 928 €-40 058 €21 400 €18 658 €18 658 €
212 737 €10 388 €5 771 €2 349 €--16 309 €
312 992 €10 225 €5 609 €2 767 €--13 542 €
413 251 €10 057 €5 440 €3 195 €--10 347 €
513 516 €9 883 €5 266 €3 634 €--6 713 €
613 787 €9 703 €5 086 €4 084 €--2 629 €
714 063 €9 516 €4 900 €4 546 €---
814 344 €9 323 €4 707 €5 020 €---
914 631 €9 124 €4 507 €5 507 €---
1014 923 €8 917 €4 301 €6 006 €---
1115 222 €8 704 €4 087 €6 518 €---
1215 526 €8 483 €3 866 €7 043 €---
1315 837 €8 254 €3 638 €7 583 €---
1416 153 €8 018 €3 401 €8 136 €---
1516 477 €7 773 €3 156 €8 704 €---
1616 806 €7 520 €2 903 €9 286 €---
1717 142 €7 258 €2 641 €9 884 €---
1817 485 €6 987 €2 370 €10 498 €---
1917 835 €6 706 €2 090 €11 129 €---
2018 191 €6 416 €1 800 €11 775 €---
2118 555 €6 116 €1 499 €12 439 €---
2218 926 €5 805 €1 189 €13 121 €---
2319 305 €5 484 €867 €13 821 €---
2419 691 €5 151 €535 €14 540 €---
2520 085 €4 807 €191 €15 277 €---
TOTAL399 967 €243 161 €85 749 €156 805 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 487 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 622 €-6 420 €+9 042 €
2+2 622 €0 €+2 622 €
3+2 622 €0 €+2 622 €
4+2 622 €0 €+2 622 €
5+2 622 €0 €+2 622 €
6+2 622 €0 €+2 622 €
7+2 622 €+575 €+2 047 €
8+2 622 €+1 506 €+1 116 €
9+2 622 €+1 652 €+970 €
10+2 622 €+1 802 €+820 €
11+2 622 €+1 955 €+667 €
12+2 622 €+2 113 €+509 €
13+2 622 €+2 275 €+347 €
14+2 622 €+2 441 €+181 €
15+2 622 €+2 611 €+11 €
16+2 622 €+2 786 €-164 €
17+2 622 €+2 965 €-343 €
18+2 622 €+3 150 €-528 €
19+2 622 €+3 339 €-717 €
20+2 622 €+3 533 €-911 €
21+2 622 €+3 732 €-1 110 €
22+2 622 €+3 936 €-1 314 €
23+2 622 €+4 146 €-1 524 €
24+2 622 €+4 362 €-1 740 €
25+2 622 €+4 583 €-1 961 €
Total+65 550 €+47 042 €+18 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 218 jours
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