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Appartement à vendre

VilleMelun (77)
Surface67.2m²
Coût Total156 600€
Loyer Annuel11 684€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 67.2 m²
Prix au m² : 2 157,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, TV par câble, Digicode, Interphone

Situé dans un quartier calme et recherché, cet appartement de 3 pièces offre un fort potentiel de rénovation pour ceux souhaitant personnaliser leur espace de vie. Actuellement composé de 2 chambres spacieuses, un séjour lumineux, une cuisine indépendante, il ne demande qu'à être transformé selon vos goûts et besoins.

En plus de son agencement fonctionnel, cet appartement dispose également d'une cave, idéale pour du stockage supplémentaire.

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.547619, 2.674570
Total : 156 600€
Prix d'acquisition : 145 000€
Valeur du bien : 145 000€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.2m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 974€/mois
Loyer annuel estimé : 11684€/an
Fourchette totale : 795€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 9536€ - 14316€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 138,02 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 675 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :+1 325€ (+0.9%)
Marge achat-revente :-12 925€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :783,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 592,95€
Coût de l'assurance :13 702,50€
Taxe foncière : 1 168,42€/an
Soit par mois : 97,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 973,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 927,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 101 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 974 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 684 €/an
Calcul : 974 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 168 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 129 €/an
Revenus locatifs : +11 684 €
Charges déductibles : -7 129 €
Résultat foncier : 4 555 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 684 €7 134 €5 417 €4 550 €---
211 918 €6 992 €5 275 €4 926 €---
312 156 €6 845 €5 128 €5 311 €---
412 399 €6 693 €4 976 €5 707 €---
512 647 €6 535 €4 819 €6 112 €---
612 900 €6 372 €4 655 €6 528 €---
713 158 €6 203 €4 486 €6 955 €---
813 421 €6 028 €4 311 €7 394 €---
913 690 €5 847 €4 130 €7 843 €---
1013 964 €5 659 €3 942 €8 305 €---
1114 243 €5 465 €3 748 €8 778 €---
1214 528 €5 263 €3 547 €9 265 €---
1314 818 €5 055 €3 338 €9 764 €---
1415 115 €4 839 €3 122 €10 276 €---
1515 417 €4 615 €2 899 €10 802 €---
1615 725 €4 384 €2 667 €11 341 €---
1716 040 €4 144 €2 428 €11 896 €---
1816 361 €3 896 €2 179 €12 465 €---
1916 688 €3 639 €1 922 €13 049 €---
2017 022 €3 373 €1 656 €13 649 €---
2117 362 €3 097 €1 380 €14 265 €---
2217 709 €2 811 €1 095 €14 898 €---
2318 063 €2 516 €799 €15 548 €---
2418 425 €2 210 €493 €16 215 €---
2518 793 €1 892 €176 €16 901 €---
TOTAL374 247 €121 506 €78 593 €252 741 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 454 €+1 365 €+1 089 €
2+2 454 €+1 478 €+976 €
3+2 454 €+1 593 €+861 €
4+2 454 €+1 712 €+742 €
5+2 454 €+1 834 €+620 €
6+2 454 €+1 958 €+496 €
7+2 454 €+2 087 €+367 €
8+2 454 €+2 218 €+236 €
9+2 454 €+2 353 €+101 €
10+2 454 €+2 491 €-37 €
11+2 454 €+2 634 €-180 €
12+2 454 €+2 779 €-325 €
13+2 454 €+2 929 €-475 €
14+2 454 €+3 083 €-629 €
15+2 454 €+3 240 €-786 €
16+2 454 €+3 402 €-948 €
17+2 454 €+3 569 €-1 115 €
18+2 454 €+3 739 €-1 285 €
19+2 454 €+3 915 €-1 461 €
20+2 454 €+4 095 €-1 641 €
21+2 454 €+4 280 €-1 826 €
22+2 454 €+4 469 €-2 015 €
23+2 454 €+4 664 €-2 210 €
24+2 454 €+4 865 €-2 411 €
25+2 454 €+5 070 €-2 616 €
Total+61 350 €+75 822 €+-14 472 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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