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Achat duplex

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface219m²
Coût Total317 785€
Loyer Annuel30 154€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+561€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 217 000 €
Surface : 219 m²
Prix au m² : 990,87 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 219 m², Bâtiment de 2 étages, 7 Pièces, 6 Chambres, Année de construction 1950, Duplex, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, Chauffage individuel électrique, Une entrée, Travaux

L'agence Foncia Achat / Vente de LORIENT vous propose le bien immobilier ci-dessous :

Duplex à Merville au deuxième et dernier étage de 155m2.

Il se compose d'une entrée, de deux salons, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bains, WC et greniers.

A l'étage, on trouve deux chambres, une salle de bains, WC et deux mezzanines.

Travaux à prévoir.

A visiter rapidement !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.751450, -3.369530
Total : 317 785€
Prix d'acquisition : 217 000€
Travaux : 83 425€
Valeur du bien : 300 425€
Frais de notaire : 17 360€
Coût estimé : 17 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 2513€/mois
Loyer annuel estimé : 30154€/an
Fourchette totale : 2016€ - 3132€/mois
Fourchette annuelle : 24191€ - 37586€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 11.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 785€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 590,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :92,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 683,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 486,98€
Coût de l'assurance :27 806,19€
Taxe foncière : 3 015,39€/an
Soit par mois : 251,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 512,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 951,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :561,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 219 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 219 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salons
Quantité: 2 salons (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 425 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 72 m² × 80€/m² = 5760€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 25€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 125€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 25€/m² = 1125€, Main d'œuvre: 75€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 154 €/an
Calcul : 2 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 785 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 112 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 015 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 425 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 736 €
Revenus locatifs : +30 154 €
Charges déductibles : -98 736 €
Résultat foncier Année 1 : -68 582 €(Déficit de 68 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 182 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 311 €/an
Revenus locatifs : +30 154 €
Charges déductibles : -15 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 843 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47181.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 217 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 050 €(65% de 217 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 129 €/an
Calcul : 141 050 € × 3,636% = 5 129 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 154 €98 746 €10 993 €-68 592 €21 400 €47 192 €47 192 €
230 757 €15 033 €10 705 €15 724 €--31 468 €
331 372 €14 735 €10 407 €16 637 €--14 831 €
432 000 €14 426 €10 098 €17 574 €---
532 640 €14 106 €9 778 €18 533 €---
633 292 €13 775 €9 447 €19 517 €---
733 958 €13 432 €9 104 €20 526 €---
834 637 €13 077 €8 749 €21 561 €---
935 330 €12 709 €8 381 €22 621 €---
1036 037 €12 328 €8 000 €23 709 €---
1136 757 €11 933 €7 606 €24 824 €---
1237 493 €11 525 €7 197 €25 968 €---
1338 242 €11 102 €6 774 €27 140 €---
1439 007 €10 664 €6 336 €28 343 €---
1539 787 €10 210 €5 883 €29 577 €---
1640 583 €9 741 €5 413 €30 843 €---
1741 395 €9 254 €4 926 €32 141 €---
1842 223 €8 750 €4 423 €33 472 €---
1943 067 €8 229 €3 901 €34 839 €---
2043 929 €7 688 €3 361 €36 240 €---
2144 807 €7 129 €2 801 €37 678 €---
2245 703 €6 549 €2 222 €39 154 €---
2346 617 €5 949 €1 622 €40 668 €---
2447 550 €5 328 €1 000 €42 222 €---
2548 501 €4 685 €357 €43 816 €---
TOTAL965 838 €351 103 €159 487 €614 735 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 614 735 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 332 €-6 420 €+12 752 €
2+6 332 €0 €+6 332 €
3+6 332 €0 €+6 332 €
4+6 332 €+823 €+5 509 €
5+6 332 €+5 560 €+772 €
6+6 332 €+5 855 €+477 €
7+6 332 €+6 158 €+174 €
8+6 332 €+6 468 €-136 €
9+6 332 €+6 786 €-454 €
10+6 332 €+7 113 €-781 €
11+6 332 €+7 447 €-1 115 €
12+6 332 €+7 790 €-1 458 €
13+6 332 €+8 142 €-1 810 €
14+6 332 €+8 503 €-2 171 €
15+6 332 €+8 873 €-2 541 €
16+6 332 €+9 253 €-2 921 €
17+6 332 €+9 642 €-3 310 €
18+6 332 €+10 042 €-3 710 €
19+6 332 €+10 452 €-4 120 €
20+6 332 €+10 872 €-4 540 €
21+6 332 €+11 303 €-4 971 €
22+6 332 €+11 746 €-5 414 €
23+6 332 €+12 200 €-5 868 €
24+6 332 €+12 666 €-6 334 €
25+6 332 €+13 145 €-6 813 €
Total+158 300 €+184 421 €+-26 121 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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