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Appartement 1 pièce 33 m²

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface33m²
Coût Total88 340€
Loyer Annuel5 647€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 681,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 1 pièce 33 m²

DREUX CENTRE-VILLE - Appartement F1 DE 32 m2 - DERNIER ETAGE avec parking Dans une copropriété de 222 lots. Idéalement situé à pied de la Gare et du Centre-ville, Appartement 1 pièce de 32.89 m2 situé au 7ème et dernier étage avec ascenseur, dans Résidence calme et sécurisée, comprenant : Entrée avec placard, Pièce de vie, Cuisine Séparée, Salle de bains avec WC, Balcon. Cave et Parking - Chauffage et Eau collectifs.

CLASSE ENERGIE : E (290) ; CLASSE CLIMAT : B (9). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 810 EUR et 1150 EUR Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 33 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 220 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/12/2025

Consommation énergie primaire : 290 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 126 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 810 € et 1 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.748516, 1.398860
Total : 88 340€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 28 400€
Valeur du bien : 83 900€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.65€ - 17.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 471€/mois
Loyer annuel estimé : 5647€/an
Fourchette totale : 385€ - 576€/mois
Fourchette annuelle : 4615€ - 6911€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :25,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 462,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 635,78€
Coût de l'assurance :7 729,75€
Taxe foncière : 564,72€/an
Soit par mois : 47,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 470,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 509,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la pièce de vie pour améliorer le confort.
Quantité: 1 pièce (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais amélioration possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 400 €(861 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 000€
    Parquet flottant: 14 m² × 50€/m² = 700€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 471 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 647 €/an
Calcul : 471 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 340 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 565 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 222 €
Revenus locatifs : +5 647 €
Charges déductibles : -32 222 €
Résultat foncier Année 1 : -26 575 €(Déficit de 26 575 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 175 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 822 €/an
Revenus locatifs : +5 647 €
Charges déductibles : -3 822 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 825 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5174.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 647 €32 225 €2 951 €-26 577 €21 400 €5 177 €5 177 €
25 760 €3 746 €2 872 €2 014 €--3 163 €
35 875 €3 665 €2 791 €2 211 €--953 €
45 993 €3 581 €2 707 €2 412 €---
56 113 €3 494 €2 620 €2 619 €---
66 235 €3 404 €2 530 €2 831 €---
76 360 €3 311 €2 437 €3 049 €---
86 487 €3 215 €2 341 €3 272 €---
96 617 €3 115 €2 241 €3 501 €---
106 749 €3 012 €2 138 €3 737 €---
116 884 €2 906 €2 032 €3 978 €---
127 022 €2 796 €1 922 €4 226 €---
137 162 €2 682 €1 808 €4 480 €---
147 305 €2 564 €1 690 €4 741 €---
157 451 €2 442 €1 568 €5 009 €---
167 600 €2 316 €1 442 €5 284 €---
177 752 €2 186 €1 312 €5 566 €---
187 907 €2 051 €1 177 €5 856 €---
198 066 €1 912 €1 038 €6 154 €---
208 227 €1 767 €894 €6 459 €---
218 391 €1 618 €744 €6 773 €---
228 559 €1 464 €590 €7 095 €---
238 730 €1 304 €430 €7 426 €---
248 905 €1 139 €265 €7 766 €---
259 083 €969 €95 €8 115 €---
TOTAL180 882 €92 884 €42 636 €87 998 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 998 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 647 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 186 €-6 420 €+7 606 €
2+1 186 €0 €+1 186 €
3+1 186 €0 €+1 186 €
4+1 186 €+438 €+748 €
5+1 186 €+786 €+400 €
6+1 186 €+849 €+337 €
7+1 186 €+915 €+271 €
8+1 186 €+982 €+204 €
9+1 186 €+1 050 €+136 €
10+1 186 €+1 121 €+65 €
11+1 186 €+1 193 €-7 €
12+1 186 €+1 268 €-82 €
13+1 186 €+1 344 €-158 €
14+1 186 €+1 422 €-236 €
15+1 186 €+1 503 €-317 €
16+1 186 €+1 585 €-399 €
17+1 186 €+1 670 €-484 €
18+1 186 €+1 757 €-571 €
19+1 186 €+1 846 €-660 €
20+1 186 €+1 938 €-752 €
21+1 186 €+2 032 €-846 €
22+1 186 €+2 129 €-943 €
23+1 186 €+2 228 €-1 042 €
24+1 186 €+2 330 €-1 144 €
25+1 186 €+2 434 €-1 248 €
Total+29 650 €+26 400 €+3 250 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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