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Maison à vendre

VillePlumieux (22)
Surface214
Coût Total248 920
Loyer Annuel19 770
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+177
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 929,91 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 5 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

En campagne de Plumieux tout proche de Brehan et ses commerces

Cet ensemble comprend :

Une longère en pierre sous ardoise naturelle d'environ 150 m2 habitables Au RDC grande pièce de vie avec Cuisine aménagée et équipée, une salle à manger d'environ 37 m2 et coin salon de 20 m2 Un couloir dessert, un WC, une salle de bain, un bureau qui peut faire chambre, une cave et accès au garage attenant A L'étage : une mezzanine, 5 chambres une salle d'eau avec WC

2ème maison d'habitation attenante d'environ 60 m2 habitables totalement rénovée Au RDC : une pièce de vie avec cuisine aménagée et équipée, une salle d'eau PMR avec WC, débarras qui donne accès au garage en tôle à gauche de la maison A l'étage : 2 chambres et un WC avec meuble vasque

Idéal pour accueillir la famille ou bien faire de la location à l'année ou saisonnière

Terrain d'une superficie d'environ 2800 m2 de terrain qui sera prochainement délimité par géomètre

Système de chauffage gaz qui va être convertie par une Pompe à chaleur Air/Eau Assainissement individuel non conforme

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 199 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Silvana LEMOINE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de VANNES sous le numéro 832 496 533

Ville : Plumieux
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.106967, -2.594004
Total : 248 920
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 34 000
Valeur du bien : 233 000
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1648€/mois
Loyer annuel estimé : 19770€/an
Fourchette totale : 1284€ - 2114€/mois
Fourchette annuelle : 15406€ - 25371€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :602,79 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 997
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :+70 003 (+54.3%)
Marge achat-revente :-119 923€ (-93.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 232,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 305,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 932,66
Coût de l'assurance :21 780,50
Taxe foncière : 1 977,02€/an
Soit par mois : 164,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 647,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 470,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage gaz actuel.
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE C - Maison - Conversion nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 unité pour 214 m²
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du meuble lavabo pour moderniser la salle de bain.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique pour 214 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: 214 m²
Raison: Assainissement individuel non conforme - mise à jour requise.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain (6 m²): 1000€/m² × 6 = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:5 000
    Mise aux normes plomberie: 214 m² × 20€/m² = 4280€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Plumieux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 770 €/an
Calcul : 1 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 356 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 920 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 871 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 204
Revenus locatifs : +19 770
Charges déductibles : -45 204
Résultat foncier Année 1 : -25 434(Déficit de 25 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 034
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 204 €/an
Revenus locatifs : +19 770
Charges déductibles : -11 204
Résultat foncier Années 2+ : 8 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4033.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 77045 2128 364-25 44221 400 €4 042 €4 042 €
220 16610 9908 1429 176---
320 56910 7607 9129 809---
420 98010 5227 67410 458---
521 40010 2777 42811 123---
621 82810 0227 17411 806---
722 2649 7596 91112 505---
822 7109 4876 63913 223---
923 1649 2056 35713 959---
1023 6278 9146 06514 714---
1124 1008 6125 76415 488---
1224 5828 3005 45216 281---
1325 0737 9785 13017 096---
1425 5757 6444 79617 931---
1526 0867 2994 45118 788---
1626 6086 9424 09319 667---
1727 1406 5723 72420 568---
1827 6836 1903 34121 493---
1928 2375 7942 94622 443---
2028 8015 3852 53723 416---
2129 3784 9622 11324 416---
2229 9654 5241 67625 441---
2330 5644 0711 22226 494---
2431 1763 60275427 574---
2531 7993 11726928 682---
TOTAL633 246226 139120 933407 10721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 407 107
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 152 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 152-6 420+10 572
2+4 152+1 540+2 612
3+4 152+2 943+1 209
4+4 152+3 137+1 015
5+4 152+3 337+815
6+4 152+3 542+610
7+4 152+3 752+400
8+4 152+3 967+185
9+4 152+4 188-36
10+4 152+4 414-262
11+4 152+4 646-494
12+4 152+4 884-732
13+4 152+5 129-977
14+4 152+5 379-1 227
15+4 152+5 636-1 484
16+4 152+5 900-1 748
17+4 152+6 170-2 018
18+4 152+6 448-2 296
19+4 152+6 733-2 581
20+4 152+7 025-2 873
21+4 152+7 325-3 173
22+4 152+7 632-3 480
23+4 152+7 948-3 796
24+4 152+8 272-4 120
25+4 152+8 605-4 453
Total+103 800+122 132+-18 332
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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