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Appartement à vendre

VilleFontenay-sous-Bois (94)
Surface92
Coût Total314 780
Loyer Annuel22 997
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 717,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/18 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Belle vue, Gardien, Digicode, Interphone

LAFORÊT FONTENAY-SOUS-BOIS vous propose en exclusivité ce charmant appartement 5 pièces de 92.42m²+ 5.29m2 de balcon, idéalement situé à val-de-Fontenay, à deux pas du centre commercial, des restaurants, de la patinoire, de la piscine municipale et des écoles, ce bien bénéficie d'un emplacement particulièrement recherché.

Il se trouve à moins de 10 minutes à pied du RER A et E de la gare de Val de Fontenay, du futur métro ligne 15.

Situé au 3éme étage sur 18 d'une résidence sécurisée avec gardien, bien entretenue, ce bien lumineux offre une vue dégagée.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour de 17,54 m², d'une salle à manger, d'une cuisine équipée, de 3 chambres, de deux salles d'eau, d'un WC indépendant, ainsi que de nombreux rangements et dressings. Un balcon, une cave et un parking couvert complètent ce bien.

Taxe foncière : 2130 € / an

Pour toute question ou demande d'informations complémentaires, n'hésitez pas à nous contacter ou par mail à Copropriété de 100 lots.

Charges annuelles : 1225.35 euros.

Ville : Fontenay-sous-Bois
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94120
Coordonnées : 48.854384, 2.479301
Fontenay-sous-Bois
RER A
Val de Fontenay
RER A
Total : 314 780
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 44 780
Valeur du bien : 294 780
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 20.83€/m²/mois
Fourchette : 15.98€ - 27.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1916€/mois
Loyer annuel estimé : 22997€/an
Fourchette totale : 1470€ - 2498€/mois
Fourchette annuelle : 17640€ - 29982€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 299,52 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :395 556
Prix d'achat :250 000
Décote à l'achat :-145 556 (-36.8%)
Marge achat-revente :80 776€ (20.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 575,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :91,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 667,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 978,86
Coût de l'assurance :27 543,25
Taxe foncière : 2 130,00€/an
Soit par mois : 177,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 102,11€/mois
Soit par an : 1 225,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 916,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 947,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement pour maintenir l'esthétique
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et la salle à manger
Quantité: 2 pièces (environ 17 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 780(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:680
    Peinture murs et plafonds: 17 m² × 40€/m² = 680€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 997 €/an
Calcul : 1 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 780 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 102 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 130 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 225 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 116
Revenus locatifs : +22 997
Charges déductibles : -60 116
Résultat foncier Année 1 : -37 119(Déficit de 37 119 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 719
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 336 €/an
Revenus locatifs : +22 997
Charges déductibles : -15 336
Résultat foncier Années 2+ : 7 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15719.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 99760 12610 889-37 12921 400 €15 729 €15 729 €
223 45715 06110 6048 396--7 334 €
323 92614 76610 3099 160---
424 40514 46010 0039 945---
524 89314 1439 68610 750---
625 39113 8159 35811 576---
725 89813 4759 01812 423---
826 41613 1238 66613 293---
926 94512 7598 30214 186---
1027 48412 3827 92515 102---
1128 03311 9917 53416 042---
1228 59411 5867 12917 008---
1329 16611 1676 71017 998---
1429 74910 7336 27619 016---
1530 34410 2845 82720 060---
1630 9519 8195 36221 132---
1731 5709 3374 88022 233---
1832 2018 8384 38123 364---
1932 8458 3213 86424 524---
2033 5027 7863 32925 716---
2134 1727 2322 77526 941---
2234 8566 6582 20128 198---
2335 5536 0641 60629 489---
2436 2645 44899130 816---
2536 9894 81135432 179---
TOTAL736 601314 185157 979422 41621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 422 416
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 829 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 829-6 420+11 249
2+4 8290+4 829
3+4 829+548+4 281
4+4 829+2 983+1 846
5+4 829+3 225+1 604
6+4 829+3 473+1 356
7+4 829+3 727+1 102
8+4 829+3 988+841
9+4 829+4 256+573
10+4 829+4 531+298
11+4 829+4 813+16
12+4 829+5 102-273
13+4 829+5 400-571
14+4 829+5 705-876
15+4 829+6 018-1 189
16+4 829+6 340-1 511
17+4 829+6 670-1 841
18+4 829+7 009-2 180
19+4 829+7 357-2 528
20+4 829+7 715-2 886
21+4 829+8 082-3 253
22+4 829+8 459-3 630
23+4 829+8 847-4 018
24+4 829+9 245-4 416
25+4 829+9 654-4 825
Total+120 725+126 725+-6 000
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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