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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFontenay-sous-Bois (94)
Surface92m²
Coût Total314 780€
Loyer Annuel22 997€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 717,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/18 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Belle vue, Gardien, Digicode, Interphone

LAFORÊT FONTENAY-SOUS-BOIS vous propose en exclusivité ce charmant appartement 5 pièces de 92.42m²+ 5.29m2 de balcon, idéalement situé à val-de-Fontenay, à deux pas du centre commercial, des restaurants, de la patinoire, de la piscine municipale et des écoles, ce bien bénéficie d'un emplacement particulièrement recherché.

Il se trouve à moins de 10 minutes à pied du RER A et E de la gare de Val de Fontenay, du futur métro ligne 15.

Situé au 3éme étage sur 18 d'une résidence sécurisée avec gardien, bien entretenue, ce bien lumineux offre une vue dégagée.

Il se compose d'une entrée, d'un séjour de 17,54 m², d'une salle à manger, d'une cuisine équipée, de 3 chambres, de deux salles d'eau, d'un WC indépendant, ainsi que de nombreux rangements et dressings. Un balcon, une cave et un parking couvert complètent ce bien.

Taxe foncière : 2130 € / an

Pour toute question ou demande d'informations complémentaires, n'hésitez pas à nous contacter ou par mail à Copropriété de 100 lots.

Charges annuelles : 1225.35 euros.

Ville : Fontenay-sous-Bois
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94120
Coordonnées : 48.854384, 2.479301
Fontenay-sous-Bois
RER A
Val de Fontenay
RER A
Total : 314 780€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 44 780€
Valeur du bien : 294 780€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 20.83€/m²/mois
Fourchette : 15.98€ - 27.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1916€/mois
Loyer annuel estimé : 22997€/an
Fourchette totale : 1470€ - 2498€/mois
Fourchette annuelle : 17640€ - 29982€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 299,52 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :395 556 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-145 556€ (-36.8%)
Marge achat-revente :80 776€ (20.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 575,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :91,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 667,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 978,86€
Coût de l'assurance :27 543,25€
Taxe foncière : 2 130,00€/an
Soit par mois : 177,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 102,11€/mois
Soit par an : 1 225,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 916,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 947,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement pour maintenir l'esthétique
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et la salle à manger
Quantité: 2 pièces (environ 17 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 780 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:680€
    Peinture murs et plafonds: 17 m² × 40€/m² = 680€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 997 €/an
Calcul : 1 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 780 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 102 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 130 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 225 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 116 €
Revenus locatifs : +22 997 €
Charges déductibles : -60 116 €
Résultat foncier Année 1 : -37 119 €(Déficit de 37 119 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 719 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 336 €/an
Revenus locatifs : +22 997 €
Charges déductibles : -15 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 661 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15719.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 997 €60 126 €10 889 €-37 129 €21 400 €15 729 €15 729 €
223 457 €15 061 €10 604 €8 396 €--7 334 €
323 926 €14 766 €10 309 €9 160 €---
424 405 €14 460 €10 003 €9 945 €---
524 893 €14 143 €9 686 €10 750 €---
625 391 €13 815 €9 358 €11 576 €---
725 898 €13 475 €9 018 €12 423 €---
826 416 €13 123 €8 666 €13 293 €---
926 945 €12 759 €8 302 €14 186 €---
1027 484 €12 382 €7 925 €15 102 €---
1128 033 €11 991 €7 534 €16 042 €---
1228 594 €11 586 €7 129 €17 008 €---
1329 166 €11 167 €6 710 €17 998 €---
1429 749 €10 733 €6 276 €19 016 €---
1530 344 €10 284 €5 827 €20 060 €---
1630 951 €9 819 €5 362 €21 132 €---
1731 570 €9 337 €4 880 €22 233 €---
1832 201 €8 838 €4 381 €23 364 €---
1932 845 €8 321 €3 864 €24 524 €---
2033 502 €7 786 €3 329 €25 716 €---
2134 172 €7 232 €2 775 €26 941 €---
2234 856 €6 658 €2 201 €28 198 €---
2335 553 €6 064 €1 606 €29 489 €---
2436 264 €5 448 €991 €30 816 €---
2536 989 €4 811 €354 €32 179 €---
TOTAL736 601 €314 185 €157 979 €422 416 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 422 416 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 997 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 829 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 829 €-6 420 €+11 249 €
2+4 829 €0 €+4 829 €
3+4 829 €+548 €+4 281 €
4+4 829 €+2 983 €+1 846 €
5+4 829 €+3 225 €+1 604 €
6+4 829 €+3 473 €+1 356 €
7+4 829 €+3 727 €+1 102 €
8+4 829 €+3 988 €+841 €
9+4 829 €+4 256 €+573 €
10+4 829 €+4 531 €+298 €
11+4 829 €+4 813 €+16 €
12+4 829 €+5 102 €-273 €
13+4 829 €+5 400 €-571 €
14+4 829 €+5 705 €-876 €
15+4 829 €+6 018 €-1 189 €
16+4 829 €+6 340 €-1 511 €
17+4 829 €+6 670 €-1 841 €
18+4 829 €+7 009 €-2 180 €
19+4 829 €+7 357 €-2 528 €
20+4 829 €+7 715 €-2 886 €
21+4 829 €+8 082 €-3 253 €
22+4 829 €+8 459 €-3 630 €
23+4 829 €+8 847 €-4 018 €
24+4 829 €+9 245 €-4 416 €
25+4 829 €+9 654 €-4 825 €
Total+120 725 €+126 725 €+-6 000 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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