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Ferme 5 pièces 112 m²

VilleOrsennes (36)
Surface112m²
Coût Total95 614€
Loyer Annuel10 040€
Rentabilité10.50%
Cashflow/mois+259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 420 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 691,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme (tte) de 5 pièces principales

Cette fermette à finir de rénover offre un gros potentiel pour une maison familiale ou projet pro, avec plus de 16000m² du terrain attenant. Comprenant au rez-de-chaussée séjour avec cheminée, cuisine, deux chambres, salle d'eau et WC. A l'étage palier et deux chambres. Une grange attenante, hangar et cave complet l'ensemble. Honoraires à charge acquéreur : 10.6% Référence annonce : 239-3093 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 70 000 €

Ville : Orsennes
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36190
Coordonnées : 46.539390, 1.702268
Total : 95 614€
Prix d'acquisition : 77 420€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 89 420€
Frais de notaire : 6 194€
Coût estimé : 6 194€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10040€/an
Fourchette totale : 657€ - 1066€/mois
Fourchette annuelle : 7883€ - 12787€/an
Rentabilité brute :10.50%
Fourchette de rentabilité :8.24% - 13.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :775 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :86 800 €
Prix d'achat :77 420 €
Décote à l'achat :-9 380€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-8 814€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 614€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 494,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 472,00€
Coût de l'assurance :8 127,19€
Taxe foncière : 1 004,01€/an
Soit par mois : 83,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 577,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :258,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (112 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec réparation des dommages au plafond et au sol
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (2 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 040 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 614 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 415 €
Revenus locatifs : +10 040 €
Charges déductibles : -16 415 €
Résultat foncier Année 1 : -6 375 €(Déficit de 6 375 €)
Imputable sur revenu global : 6 375 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 415 €/an
Revenus locatifs : +10 040 €
Charges déductibles : -4 415 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 625 €/an
Prix d'achat du bien : 77 420 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 323 €(65% de 77 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 830 €/an
Calcul : 50 323 € × 3,636% = 1 830 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 040 €16 418 €3 089 €-6 378 €6 378 €--
210 241 €4 335 €3 006 €5 906 €---
310 446 €4 249 €2 919 €6 197 €---
410 655 €4 159 €2 830 €6 495 €---
510 868 €4 067 €2 738 €6 800 €---
611 085 €3 972 €2 643 €7 113 €---
711 307 €3 874 €2 545 €7 433 €---
811 533 €3 772 €2 443 €7 760 €---
911 764 €3 668 €2 338 €8 096 €---
1011 999 €3 559 €2 230 €8 440 €---
1112 239 €3 447 €2 118 €8 792 €---
1212 484 €3 332 €2 002 €9 152 €---
1312 733 €3 212 €1 883 €9 521 €---
1412 988 €3 088 €1 759 €9 899 €---
1513 248 €2 961 €1 632 €10 287 €---
1613 513 €2 829 €1 500 €10 684 €---
1713 783 €2 693 €1 364 €11 090 €---
1814 059 €2 552 €1 223 €11 506 €---
1914 340 €2 407 €1 078 €11 933 €---
2014 626 €2 256 €927 €12 370 €---
2114 919 €2 101 €772 €12 818 €---
2215 217 €1 941 €612 €13 277 €---
2315 522 €1 775 €446 €13 747 €---
2415 832 €1 604 €275 €14 228 €---
2516 149 €1 427 €98 €14 722 €---
TOTAL321 587 €89 699 €44 472 €231 887 €6 378 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 913 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 887 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 108 €-1 913 €+4 021 €
2+2 108 €+1 772 €+336 €
3+2 108 €+1 859 €+249 €
4+2 108 €+1 949 €+159 €
5+2 108 €+2 040 €+68 €
6+2 108 €+2 134 €-26 €
7+2 108 €+2 230 €-122 €
8+2 108 €+2 328 €-220 €
9+2 108 €+2 429 €-321 €
10+2 108 €+2 532 €-424 €
11+2 108 €+2 637 €-529 €
12+2 108 €+2 746 €-638 €
13+2 108 €+2 856 €-748 €
14+2 108 €+2 970 €-862 €
15+2 108 €+3 086 €-978 €
16+2 108 €+3 205 €-1 097 €
17+2 108 €+3 327 €-1 219 €
18+2 108 €+3 452 €-1 344 €
19+2 108 €+3 580 €-1 472 €
20+2 108 €+3 711 €-1 603 €
21+2 108 €+3 845 €-1 737 €
22+2 108 €+3 983 €-1 875 €
23+2 108 €+4 124 €-2 016 €
24+2 108 €+4 268 €-2 160 €
25+2 108 €+4 417 €-2 309 €
Total+52 700 €+69 566 €+-16 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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