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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâteau-la-Vallière (37)
Surface202m²
Coût Total258 820€
Loyer Annuel18 473€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 1 034,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 45 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Non meublé

Votre conseiller Fabien VIRAMA O6 84 27 24 51 vous propose cette CHARMANTE MAISON ANCIENNE ATYPIQUE DE 202 M² mitoyenne d'un côté, avec une partie entièrement rénovée en 2003 comprenant au rez de chaussée : une entrée, une cuisine aménagée, un espace repas , une grande salle à manger lumineuse, un salon, une chaufferie, un cellier, une salle d'eau, un wc et une chambre. A l'étage : Trois chambres dont une parentale avec salle d'eau et dressing puis un wc. A l'extérieur : un garage fermé avec une pièce de stockage au dessus, un appentis, un grand hangar d'environ 109 M², une cave et des dépendances avec récupérateur d'eau. Chauffage : Pompe à chaleur AIR/EAU Menuiseries : PVC double vitrage et aluminium double vitrage. Assainissement : Tout à l'égout

** A TRES VITE POUR UNE VISITE **

Ce bien est sous MANDAO, sous réserve que votre offre soit accepté par le Vendeur.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2070.00 euros et 2860.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller : Fabien VIRAMA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 909 395 808 - Tours

Ville : Château-la-Vallière
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37330
Coordonnées : 47.530171, 0.321504
Total : 258 820€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 33 100€
Valeur du bien : 242 100€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1539€/mois
Loyer annuel estimé : 18473€/an
Fourchette totale : 1186€ - 1999€/mois
Fourchette annuelle : 14229€ - 23984€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622,96 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :327 837 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-118 837€ (-36.2%)
Marge achat-revente :69 017€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 281,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 357,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 742,37€
Coût de l'assurance :22 646,75€
Taxe foncière : 1 847,35€/an
Soit par mois : 153,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 539,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 511,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 100 €(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Revêtement sol 60 m²: 60€/m² × 60 = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds 4 chambres (environ 90 m²): 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon (25 m²): 25€/m² × 25 = 625€, Main d'œuvre: 125€
  • Salle à manger - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salle à manger (25 m²): 25€/m² × 25 = 625€, Main d'œuvre: 125€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: toute la plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Château-la-Vallière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 473 €/an
Calcul : 1 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 906 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 541 €
Revenus locatifs : +18 473 €
Charges déductibles : -44 541 €
Résultat foncier Année 1 : -26 068 €(Déficit de 26 068 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 368 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 441 €/an
Revenus locatifs : +18 473 €
Charges déductibles : -11 441 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15367.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 473 €44 550 €8 696 €-26 076 €10 700 €15 376 €15 376 €
218 843 €11 219 €8 465 €7 624 €--7 752 €
319 220 €10 980 €8 227 €8 240 €---
419 604 €10 733 €7 979 €8 872 €---
519 996 €10 477 €7 724 €9 519 €---
620 396 €10 212 €7 459 €10 184 €---
720 804 €9 939 €7 186 €10 865 €---
821 220 €9 656 €6 903 €11 564 €---
921 645 €9 363 €6 610 €12 282 €---
1022 077 €9 060 €6 307 €13 018 €---
1122 519 €8 747 €5 993 €13 773 €---
1222 969 €8 422 €5 669 €14 547 €---
1323 429 €8 087 €5 334 €15 342 €---
1423 897 €7 740 €4 987 €16 158 €---
1524 375 €7 381 €4 628 €16 995 €---
1624 863 €7 009 €4 256 €17 854 €---
1725 360 €6 625 €3 872 €18 735 €---
1825 867 €6 228 €3 474 €19 640 €---
1926 385 €5 816 €3 063 €20 568 €---
2026 912 €5 391 €2 638 €21 521 €---
2127 451 €4 951 €2 197 €22 500 €---
2228 000 €4 495 €1 742 €23 504 €---
2328 560 €4 024 €1 271 €24 535 €---
2429 131 €3 537 €784 €25 594 €---
2529 713 €3 033 €280 €26 681 €---
TOTAL591 710 €227 673 €125 742 €364 038 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 038 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 879 €-3 210 €+7 089 €
2+3 879 €0 €+3 879 €
3+3 879 €+146 €+3 733 €
4+3 879 €+2 661 €+1 218 €
5+3 879 €+2 856 €+1 023 €
6+3 879 €+3 055 €+824 €
7+3 879 €+3 260 €+619 €
8+3 879 €+3 469 €+410 €
9+3 879 €+3 685 €+194 €
10+3 879 €+3 905 €-26 €
11+3 879 €+4 132 €-253 €
12+3 879 €+4 364 €-485 €
13+3 879 €+4 603 €-724 €
14+3 879 €+4 847 €-968 €
15+3 879 €+5 098 €-1 219 €
16+3 879 €+5 356 €-1 477 €
17+3 879 €+5 621 €-1 742 €
18+3 879 €+5 892 €-2 013 €
19+3 879 €+6 171 €-2 292 €
20+3 879 €+6 456 €-2 577 €
21+3 879 €+6 750 €-2 871 €
22+3 879 €+7 051 €-3 172 €
23+3 879 €+7 361 €-3 482 €
24+3 879 €+7 678 €-3 799 €
25+3 879 €+8 004 €-4 125 €
Total+96 975 €+109 211 €+-12 236 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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