Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleChâteau-la-Vallière (37)
Surface202
Coût Total258 820
Loyer Annuel18 473
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 1 034,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 45 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Non meublé

Votre conseiller Fabien VIRAMA O6 84 27 24 51 vous propose cette CHARMANTE MAISON ANCIENNE ATYPIQUE DE 202 M² mitoyenne d'un côté, avec une partie entièrement rénovée en 2003 comprenant au rez de chaussée : une entrée, une cuisine aménagée, un espace repas , une grande salle à manger lumineuse, un salon, une chaufferie, un cellier, une salle d'eau, un wc et une chambre. A l'étage : Trois chambres dont une parentale avec salle d'eau et dressing puis un wc. A l'extérieur : un garage fermé avec une pièce de stockage au dessus, un appentis, un grand hangar d'environ 109 M², une cave et des dépendances avec récupérateur d'eau. Chauffage : Pompe à chaleur AIR/EAU Menuiseries : PVC double vitrage et aluminium double vitrage. Assainissement : Tout à l'égout

** A TRES VITE POUR UNE VISITE **

Ce bien est sous MANDAO, sous réserve que votre offre soit accepté par le Vendeur.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie C, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2070.00 euros et 2860.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller : Fabien VIRAMA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 909 395 808 - Tours

Ville : Château-la-Vallière
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37330
Coordonnées : 47.530171, 0.321504
Total : 258 820
Prix d'acquisition : 209 000
Travaux : 33 100
Valeur du bien : 242 100
Frais de notaire : 16 720
Coût estimé : 16 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1539€/mois
Loyer annuel estimé : 18473€/an
Fourchette totale : 1186€ - 1999€/mois
Fourchette annuelle : 14229€ - 23984€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622,96 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :327 837
Prix d'achat :209 000
Décote à l'achat :-118 837 (-36.2%)
Marge achat-revente :69 017€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 281,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 357,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 742,37
Coût de l'assurance :22 646,75
Taxe foncière : 1 847,35€/an
Soit par mois : 153,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 539,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 511,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 100(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Revêtement sol 60 m²: 60€/m² × 60 = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds 4 chambres (environ 90 m²): 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon (25 m²): 25€/m² × 25 = 625€, Main d'œuvre: 125€
  • Salle à manger - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salle à manger (25 m²): 25€/m² × 25 = 625€, Main d'œuvre: 125€
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale:2 000
    Mise aux normes plomberie: toute la plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Château-la-Vallière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 473 €/an
Calcul : 1 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 820 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 906 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 541
Revenus locatifs : +18 473
Charges déductibles : -44 541
Résultat foncier Année 1 : -26 068(Déficit de 26 068 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 15 368
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 441 €/an
Revenus locatifs : +18 473
Charges déductibles : -11 441
Résultat foncier Années 2+ : 7 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15367.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 47344 5508 696-26 07610 700 €15 376 €15 376 €
218 84311 2198 4657 624--7 752 €
319 22010 9808 2278 240---
419 60410 7337 9798 872---
519 99610 4777 7249 519---
620 39610 2127 45910 184---
720 8049 9397 18610 865---
821 2209 6566 90311 564---
921 6459 3636 61012 282---
1022 0779 0606 30713 018---
1122 5198 7475 99313 773---
1222 9698 4225 66914 547---
1323 4298 0875 33415 342---
1423 8977 7404 98716 158---
1524 3757 3814 62816 995---
1624 8637 0094 25617 854---
1725 3606 6253 87218 735---
1825 8676 2283 47419 640---
1926 3855 8163 06320 568---
2026 9125 3912 63821 521---
2127 4514 9512 19722 500---
2228 0004 4951 74223 504---
2328 5604 0241 27124 535---
2429 1313 53778425 594---
2529 7133 03328026 681---
TOTAL591 710227 673125 742364 03810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 038
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 879-3 210+7 089
2+3 8790+3 879
3+3 879+146+3 733
4+3 879+2 661+1 218
5+3 879+2 856+1 023
6+3 879+3 055+824
7+3 879+3 260+619
8+3 879+3 469+410
9+3 879+3 685+194
10+3 879+3 905-26
11+3 879+4 132-253
12+3 879+4 364-485
13+3 879+4 603-724
14+3 879+4 847-968
15+3 879+5 098-1 219
16+3 879+5 356-1 477
17+3 879+5 621-1 742
18+3 879+5 892-2 013
19+3 879+6 171-2 292
20+3 879+6 456-2 577
21+3 879+6 750-2 871
22+3 879+7 051-3 172
23+3 879+7 361-3 482
24+3 879+7 678-3 799
25+3 879+8 004-4 125
Total+96 975+109 211+-12 236
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →