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Maison - BRIE /S MORTAGNE - 7 pièce(s) 215 m2

Bien expiré
VilleBrie-sous-Mortagne (17)
Surface215m²
Coût Total311 492€
Loyer Annuel19 394€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 900 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 1 115,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

A 5 mn de Mortagne sur Gironde, dans village avec commodités, sur terrain clos et arboré de 2466 m². maison en pierre non mitoyenne offrant une entrée, un séjour, une cuisine aménagée et équipée, un salon avec cheminée, ainsi qu'une chambre en rez-de-chaussée avec salle d'eau et WC. À l'étage, vous trouverez trois grandes chambres (28 m², 26 m² et 27 m²), une salle d'eau avec WC supplémentaire et des rangements. Buanderie, chaufferie, dépendances (73 m²) et garage attenant (41m²). (5.59 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126752.pdf

Ville : Brie-sous-Mortagne
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17120
Coordonnées : 45.498723, -0.747131
Total : 311 492€
Prix d'acquisition : 239 900€
Travaux : 52 400€
Valeur du bien : 292 300€
Frais de notaire : 19 192€
Coût estimé : 19 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1616€/mois
Loyer annuel estimé : 19394€/an
Fourchette totale : 1279€ - 2042€/mois
Fourchette annuelle : 15349€ - 24505€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 933,88 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :415 784 €
Prix d'achat :239 900 €
Décote à l'achat :-175 884€ (-42.3%)
Marge achat-revente :104 292€ (25.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 534,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :77,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 612,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 844,88€
Coût de l'assurance :23 361,90€
Taxe foncière : 1 939,37€/an
Soit par mois : 161,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 616,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 773,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 104 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 4 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien de la cheminée
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE B - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air
Quantité: 1 système
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de la ventilation et de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 400 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 400€
    Cuisine complète: 1 × 9400€ = 9400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 5000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation 4 chambres (100 m²): 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon (peinture): 80 m² × 25€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Remplacement fenêtres (10): 10 × 1000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Ventilation:8 000€
    Installation VMC double flux: 1 × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brie-sous-Mortagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 394 €/an
Calcul : 1 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 492 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 934 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 575 €
Revenus locatifs : +19 394 €
Charges déductibles : -65 575 €
Résultat foncier Année 1 : -46 181 €(Déficit de 46 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 175 €/an
Revenus locatifs : +19 394 €
Charges déductibles : -13 175 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24781.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 935 €(65% de 239 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 670 €/an
Calcul : 155 935 € × 3,636% = 5 670 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 394 €65 585 €10 311 €-46 191 €21 400 €24 791 €24 791 €
219 782 €12 910 €10 036 €6 872 €--17 919 €
320 177 €12 625 €9 751 €7 553 €--10 367 €
420 581 €12 330 €9 456 €8 251 €--2 116 €
520 992 €12 025 €9 151 €8 967 €---
621 412 €11 710 €8 836 €9 702 €---
721 840 €11 384 €8 510 €10 456 €---
822 277 €11 047 €8 173 €11 230 €---
922 723 €10 699 €7 825 €12 024 €---
1023 177 €10 339 €7 465 €12 839 €---
1123 641 €9 966 €7 092 €13 675 €---
1224 114 €9 581 €6 707 €14 532 €---
1324 596 €9 183 €6 309 €15 413 €---
1425 088 €8 771 €5 897 €16 317 €---
1525 590 €8 345 €5 472 €17 244 €---
1626 101 €7 905 €5 031 €18 196 €---
1726 623 €7 450 €4 576 €19 174 €---
1827 156 €6 979 €4 105 €20 177 €---
1927 699 €6 492 €3 618 €21 207 €---
2028 253 €5 989 €3 115 €22 264 €---
2128 818 €5 469 €2 595 €23 349 €---
2229 394 €4 930 €2 057 €24 464 €---
2329 982 €4 374 €1 500 €25 608 €---
2430 582 €3 799 €925 €26 783 €---
2531 194 €3 204 €330 €27 990 €---
TOTAL621 186 €273 091 €148 845 €348 095 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 095 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 073 €-6 420 €+10 493 €
2+4 073 €0 €+4 073 €
3+4 073 €0 €+4 073 €
4+4 073 €0 €+4 073 €
5+4 073 €+2 055 €+2 018 €
6+4 073 €+2 911 €+1 162 €
7+4 073 €+3 137 €+936 €
8+4 073 €+3 369 €+704 €
9+4 073 €+3 607 €+466 €
10+4 073 €+3 852 €+221 €
11+4 073 €+4 102 €-29 €
12+4 073 €+4 360 €-287 €
13+4 073 €+4 624 €-551 €
14+4 073 €+4 895 €-822 €
15+4 073 €+5 173 €-1 100 €
16+4 073 €+5 459 €-1 386 €
17+4 073 €+5 752 €-1 679 €
18+4 073 €+6 053 €-1 980 €
19+4 073 €+6 362 €-2 289 €
20+4 073 €+6 679 €-2 606 €
21+4 073 €+7 005 €-2 932 €
22+4 073 €+7 339 €-3 266 €
23+4 073 €+7 682 €-3 609 €
24+4 073 €+8 035 €-3 962 €
25+4 073 €+8 397 €-4 324 €
Total+101 825 €+104 429 €+-2 604 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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