Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VillePouilly-sur-Meuse (55)
Surface150m²
Coût Total138 200€
Loyer Annuel12 341€
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 433,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 150 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, Une entrée, Salle à manger, Terrain de 60 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - POUILLY SUR MEUSE (55700)


2 maisons comprenant : 

N° 38 : Au sous-sol : une cave.  Au rez-de-chaussée : entrée avec marquise, cuisine, cellier, un WC séparé, SAM, chambre.  A l'étage : palier, accès grenier, 2 chambres, une salle d'eau et débarras.  -> Pas de jardin. Superficie totale de 80m² habitable.   

N°40 : Au sous-sol : une cave avec un garage (1 voiture) - (Courette et terrain communal sur l'arrière du bien).  Au rez-de-chaussée : pièce à vivre ouverte sur cuisine, salon, salle à manger, un WC séparé.  A l'étage : une chambre, une pièce avec un point d'eau, grenier.  -> Pas de jardin. Superficie totale de 70m² habitable.

Pas de chauffage central -> non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés - Notaires à Stenay - N° SIRET : 32332625600050


Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Pouilly-sur-Meuse
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55700
Coordonnées : 49.554860, 5.133870
Total : 138 200€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 68 000€
Valeur du bien : 133 000€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12341€/an
Fourchette totale : 827€ - 1279€/mois
Fourchette annuelle : 9924€ - 15348€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 715,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 060,39€
Coût de l'assurance :12 438,00€
Taxe foncière : 1 234,15€/an
Soit par mois : 102,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 028,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations obsolètes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des revêtements de sol et des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 150 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 150 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 000 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:9 000€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 60€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Rénovation murs et sol salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 150 m² × 20€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 150 m² × 20€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouilly-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 341 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 200 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 179 €
Revenus locatifs : +12 341 €
Charges déductibles : -74 179 €
Résultat foncier Année 1 : -61 837 €(Déficit de 61 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 437 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 179 €/an
Revenus locatifs : +12 341 €
Charges déductibles : -6 179 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 163 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40437.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 341 €74 183 €4 451 €-61 841 €21 400 €40 441 €40 441 €
212 588 €6 063 €4 331 €6 526 €--33 916 €
312 840 €5 938 €4 206 €6 902 €--27 014 €
413 097 €5 810 €4 078 €7 287 €--19 726 €
513 359 €5 677 €3 945 €7 682 €--12 044 €
613 626 €5 540 €3 808 €8 086 €--3 958 €
713 898 €5 398 €3 666 €8 501 €---
814 176 €5 251 €3 520 €8 925 €---
914 460 €5 100 €3 369 €9 360 €---
1014 749 €4 944 €3 212 €9 805 €---
1115 044 €4 783 €3 051 €10 262 €---
1215 345 €4 616 €2 884 €10 729 €---
1315 652 €4 444 €2 712 €11 208 €---
1415 965 €4 266 €2 534 €11 699 €---
1516 284 €4 082 €2 350 €12 203 €---
1616 610 €3 892 €2 160 €12 718 €---
1716 942 €3 695 €1 964 €13 247 €---
1817 281 €3 493 €1 761 €13 788 €---
1917 627 €3 283 €1 552 €14 343 €---
2017 979 €3 067 €1 335 €14 912 €---
2118 339 €2 843 €1 112 €15 495 €---
2218 706 €2 612 €881 €16 093 €---
2319 080 €2 374 €642 €16 706 €---
2419 461 €2 127 €396 €17 334 €---
2519 850 €1 873 €141 €17 978 €---
TOTAL395 301 €175 352 €64 060 €219 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 592 €-6 420 €+9 012 €
2+2 592 €0 €+2 592 €
3+2 592 €0 €+2 592 €
4+2 592 €0 €+2 592 €
5+2 592 €0 €+2 592 €
6+2 592 €0 €+2 592 €
7+2 592 €+1 363 €+1 229 €
8+2 592 €+2 677 €-85 €
9+2 592 €+2 808 €-216 €
10+2 592 €+2 942 €-350 €
11+2 592 €+3 078 €-486 €
12+2 592 €+3 219 €-627 €
13+2 592 €+3 363 €-771 €
14+2 592 €+3 510 €-918 €
15+2 592 €+3 661 €-1 069 €
16+2 592 €+3 815 €-1 223 €
17+2 592 €+3 974 €-1 382 €
18+2 592 €+4 136 €-1 544 €
19+2 592 €+4 303 €-1 711 €
20+2 592 €+4 474 €-1 882 €
21+2 592 €+4 649 €-2 057 €
22+2 592 €+4 828 €-2 236 €
23+2 592 €+5 012 €-2 420 €
24+2 592 €+5 200 €-2 608 €
25+2 592 €+5 393 €-2 801 €
Total+64 800 €+65 985 €+-1 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 239 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →