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Achat maison

Bien expiré
VillePouilly-sur-Meuse (55)
Surface150
Coût Total138 200
Loyer Annuel12 341
Rentabilité8.93%
Cashflow/mois+210
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 433,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 150 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, Une entrée, Salle à manger, Terrain de 60 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - POUILLY SUR MEUSE (55700)


2 maisons comprenant : 

N° 38 : Au sous-sol : une cave.  Au rez-de-chaussée : entrée avec marquise, cuisine, cellier, un WC séparé, SAM, chambre.  A l'étage : palier, accès grenier, 2 chambres, une salle d'eau et débarras.  -> Pas de jardin. Superficie totale de 80m² habitable.   

N°40 : Au sous-sol : une cave avec un garage (1 voiture) - (Courette et terrain communal sur l'arrière du bien).  Au rez-de-chaussée : pièce à vivre ouverte sur cuisine, salon, salle à manger, un WC séparé.  A l'étage : une chambre, une pièce avec un point d'eau, grenier.  -> Pas de jardin. Superficie totale de 70m² habitable.

Pas de chauffage central -> non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SCP Maître Arielle DUPONT STIVAL et Maître Xavier REA, notaires associés - Notaires à Stenay - N° SIRET : 32332625600050


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Ville : Pouilly-sur-Meuse
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55700
Coordonnées : 49.554860, 5.133870
Total : 138 200
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 68 000
Valeur du bien : 133 000
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12341€/an
Fourchette totale : 827€ - 1279€/mois
Fourchette annuelle : 9924€ - 15348€/an
Rentabilité brute :8.93%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 715,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 060,39
Coût de l'assurance :12 438,00
Taxe foncière : 1 234,15€/an
Soit par mois : 102,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 028,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations obsolètes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des revêtements de sol et des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 150 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 150 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 000(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:9 000
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 60€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 500
    Rénovation murs et sol salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:3 000
    Mise aux normes électricité: 150 m² × 20€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 150 m² × 20€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouilly-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 341 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 200 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 179
Revenus locatifs : +12 341
Charges déductibles : -74 179
Résultat foncier Année 1 : -61 837(Déficit de 61 837 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 437
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 179 €/an
Revenus locatifs : +12 341
Charges déductibles : -6 179
Résultat foncier Années 2+ : 6 163 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40437.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 34174 1834 451-61 84121 400 €40 441 €40 441 €
212 5886 0634 3316 526--33 916 €
312 8405 9384 2066 902--27 014 €
413 0975 8104 0787 287--19 726 €
513 3595 6773 9457 682--12 044 €
613 6265 5403 8088 086--3 958 €
713 8985 3983 6668 501---
814 1765 2513 5208 925---
914 4605 1003 3699 360---
1014 7494 9443 2129 805---
1115 0444 7833 05110 262---
1215 3454 6162 88410 729---
1315 6524 4442 71211 208---
1415 9654 2662 53411 699---
1516 2844 0822 35012 203---
1616 6103 8922 16012 718---
1716 9423 6951 96413 247---
1817 2813 4931 76113 788---
1917 6273 2831 55214 343---
2017 9793 0671 33514 912---
2118 3392 8431 11215 495---
2218 7062 61288116 093---
2319 0802 37464216 706---
2419 4612 12739617 334---
2519 8501 87314117 978---
TOTAL395 301175 35264 060219 94921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 949
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 592-6 420+9 012
2+2 5920+2 592
3+2 5920+2 592
4+2 5920+2 592
5+2 5920+2 592
6+2 5920+2 592
7+2 592+1 363+1 229
8+2 592+2 677-85
9+2 592+2 808-216
10+2 592+2 942-350
11+2 592+3 078-486
12+2 592+3 219-627
13+2 592+3 363-771
14+2 592+3 510-918
15+2 592+3 661-1 069
16+2 592+3 815-1 223
17+2 592+3 974-1 382
18+2 592+4 136-1 544
19+2 592+4 303-1 711
20+2 592+4 474-1 882
21+2 592+4 649-2 057
22+2 592+4 828-2 236
23+2 592+5 012-2 420
24+2 592+5 200-2 608
25+2 592+5 393-2 801
Total+64 800+65 985+-1 185
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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