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Appartement 2 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleDigne-les-Bains (04)
Surface60m²
Coût Total124 400€
Loyer Annuel9 088€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 88 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 60 m²

En exclusivité, venez découvrier ce spacieux T2 de 59m2, situé au 1er étage avec ascenseur, comprenant une entrée, un grand séjour de 27m2 donnant sur un balcon, une cuisine indépendante, une chambre, une salle d'eau et un wc indépendant.

Surface : 60 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 13 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/10/2023

Consommation énergie primaire : 277 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 890 € et 1 250 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.093900, 6.236136
Total : 124 400€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 29 360€
Valeur du bien : 117 360€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9088€/an
Fourchette totale : 592€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7104€ - 11626€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 459,36 €/m²
Basé sur :252 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 562 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+438€ (+0.5%)
Marge achat-revente :-36 838€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 653,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 636,19€
Coût de l'assurance :10 885,00€
Taxe foncière : 908,82€/an
Soit par mois : 75,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 728,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 360 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€ = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€ = 360€, Main d'œuvre: 60€
  • Salon:2 100€
    Peinture salon: 30 m² × 30€ = 900€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 088 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 400 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 892 €
Revenus locatifs : +9 088 €
Charges déductibles : -34 892 €
Résultat foncier Année 1 : -25 804 €(Déficit de 25 804 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 404 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 532 €/an
Revenus locatifs : +9 088 €
Charges déductibles : -5 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 556 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4404.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 088 €34 896 €4 192 €-25 808 €21 400 €4 408 €4 408 €
29 270 €5 425 €4 081 €3 845 €--564 €
39 455 €5 310 €3 966 €4 145 €---
49 644 €5 191 €3 847 €4 453 €---
59 837 €5 068 €3 724 €4 769 €---
610 034 €4 941 €3 597 €5 093 €---
710 235 €4 809 €3 465 €5 426 €---
810 439 €4 673 €3 328 €5 767 €---
910 648 €4 531 €3 187 €6 117 €---
1010 861 €4 386 €3 041 €6 476 €---
1111 078 €4 234 €2 890 €6 844 €---
1211 300 €4 078 €2 734 €7 222 €---
1311 526 €3 917 €2 572 €7 609 €---
1411 757 €3 749 €2 405 €8 007 €---
1511 992 €3 576 €2 232 €8 415 €---
1612 231 €3 397 €2 053 €8 834 €---
1712 476 €3 212 €1 868 €9 264 €---
1812 726 €3 020 €1 676 €9 705 €---
1912 980 €2 822 €1 478 €10 158 €---
2013 240 €2 617 €1 273 €10 623 €---
2113 505 €2 404 €1 060 €11 100 €---
2213 775 €2 185 €841 €11 590 €---
2314 050 €1 958 €613 €12 093 €---
2414 331 €1 722 €378 €12 609 €---
2514 618 €1 479 €135 €13 139 €---
TOTAL291 096 €123 602 €60 636 €167 495 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 909 €-6 420 €+8 329 €
2+1 909 €0 €+1 909 €
3+1 909 €+1 074 €+835 €
4+1 909 €+1 336 €+573 €
5+1 909 €+1 431 €+478 €
6+1 909 €+1 528 €+381 €
7+1 909 €+1 628 €+281 €
8+1 909 €+1 730 €+179 €
9+1 909 €+1 835 €+74 €
10+1 909 €+1 943 €-34 €
11+1 909 €+2 053 €-144 €
12+1 909 €+2 167 €-258 €
13+1 909 €+2 283 €-374 €
14+1 909 €+2 402 €-493 €
15+1 909 €+2 525 €-616 €
16+1 909 €+2 650 €-741 €
17+1 909 €+2 779 €-870 €
18+1 909 €+2 912 €-1 003 €
19+1 909 €+3 047 €-1 138 €
20+1 909 €+3 187 €-1 278 €
21+1 909 €+3 330 €-1 421 €
22+1 909 €+3 477 €-1 568 €
23+1 909 €+3 628 €-1 719 €
24+1 909 €+3 783 €-1 874 €
25+1 909 €+3 942 €-2 033 €
Total+47 725 €+50 248 €+-2 523 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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