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vente - maison

Bien expiré
VilleSaint-Michel-le-Cloucq (85)
Surface88m²
Coût Total104 640€
Loyer Annuel8 732€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 045,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fiche Id-SLG168545 : Texte en cours d'actualisation.. Données techniques connues : Saint michel le cloucq, Maison d'environ 88 m2 comprenant 4 piece(s) dont 2 chambre(s) + Jardin de 867 m2 - Vue : Jardin - Construction 1900 Ancienne - Equipements annexes : jardin - terrasse - garage - double vitrage - cellier - cheminee - combles - veranda - chauffage : Bois Individuel - Classe Energie E : 241 kWh.m2.an - (DPE ancienne version) - Plus d'informations disponibles sur demande..

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 92000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 25/06/2021 - Classe Energie E : 241 kWh.m2.an - (DPE ancienne version) - Affaire suivie par Mr Isidro Oliveira (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Chalon Sur Saone - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Saint-Michel-le-Cloucq
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.480000, -0.750000
Total : 104 640€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 5 280€
Valeur du bien : 97 280€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.27€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8732€/an
Fourchette totale : 565€ - 937€/mois
Fourchette annuelle : 6781€ - 11243€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :514,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :31,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 546,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 834,90€
Coût de l'assurance :9 417,60€
Taxe foncière : 873,18€/an
Soit par mois : 72,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois individuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 280 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 280€
    Isolation combles perdus: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 280€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 280€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 732 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 640 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 980 €
Revenus locatifs : +8 732 €
Charges déductibles : -9 980 €
Résultat foncier Année 1 : -1 248 €(Déficit de 1 248 €)
Imputable sur revenu global : 1 248 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 700 €/an
Revenus locatifs : +8 732 €
Charges déductibles : -4 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 032 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 732 €9 983 €3 454 €-1 252 €1 252 €--
28 906 €4 611 €3 361 €4 295 €---
39 085 €4 515 €3 265 €4 569 €---
49 266 €4 417 €3 167 €4 850 €---
59 452 €4 314 €3 065 €5 137 €---
69 641 €4 209 €2 959 €5 432 €---
79 833 €4 100 €2 850 €5 734 €---
810 030 €3 987 €2 737 €6 043 €---
910 231 €3 870 €2 620 €6 361 €---
1010 435 €3 749 €2 499 €6 686 €---
1110 644 €3 624 €2 374 €7 020 €---
1210 857 €3 495 €2 245 €7 362 €---
1311 074 €3 362 €2 112 €7 712 €---
1411 295 €3 224 €1 974 €8 071 €---
1511 521 €3 081 €1 832 €8 440 €---
1611 752 €2 934 €1 684 €8 818 €---
1711 987 €2 781 €1 532 €9 205 €---
1812 227 €2 624 €1 374 €9 603 €---
1912 471 €2 461 €1 211 €10 010 €---
2012 721 €2 292 €1 043 €10 428 €---
2112 975 €2 118 €868 €10 857 €---
2213 234 €1 938 €688 €11 296 €---
2313 499 €1 752 €502 €11 747 €---
2413 769 €1 559 €309 €12 210 €---
2514 045 €1 360 €110 €12 684 €---
TOTAL279 682 €86 362 €49 835 €193 320 €1 252 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 375 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 834 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 834 €-375 €+2 209 €
2+1 834 €+1 289 €+545 €
3+1 834 €+1 371 €+463 €
4+1 834 €+1 455 €+379 €
5+1 834 €+1 541 €+293 €
6+1 834 €+1 630 €+204 €
7+1 834 €+1 720 €+114 €
8+1 834 €+1 813 €+21 €
9+1 834 €+1 908 €-74 €
10+1 834 €+2 006 €-172 €
11+1 834 €+2 106 €-272 €
12+1 834 €+2 208 €-374 €
13+1 834 €+2 314 €-480 €
14+1 834 €+2 421 €-587 €
15+1 834 €+2 532 €-698 €
16+1 834 €+2 645 €-811 €
17+1 834 €+2 762 €-928 €
18+1 834 €+2 881 €-1 047 €
19+1 834 €+3 003 €-1 169 €
20+1 834 €+3 128 €-1 294 €
21+1 834 €+3 257 €-1 423 €
22+1 834 €+3 389 €-1 555 €
23+1 834 €+3 524 €-1 690 €
24+1 834 €+3 663 €-1 829 €
25+1 834 €+3 805 €-1 971 €
Total+45 850 €+57 996 €+-12 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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