Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Longère 5 pièces 208 m²

Bien expiré
VilleBouillé-ménard, Bourg-d'iré, Bourg-l'Évêque, Châtelais, Combrée, Grugé-l'hôpital, Noyant-la-gravoyère, Noëllet, Tremblay (49)
Surface208m²
Coût Total222 580€
Loyer Annuel17 552€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 208 m²
Prix au m² : 788,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Axe SEGRE POUANCE En campagne Longère offrant grande cuisine A/E, vaste salon - séjour de 43 m², deux chambres, salle de bain, salle d'eau, dressing, accompagnée de son gîte avec pièce de vie et cuisine ouverte, une chambre, salle d'eau. L'ensemble sur terrain d'environ 7400 m² avec hangar, puits et dépendances.

Dont honoraires à la charge de l'ACQUEREUR: 6.13 % T.T.C

N'hésitez pas à consulter notre site ***

Prix : 164 000 Euros FAI * *Dont Honoraires 5.81 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 155 000 Euros

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 5040 Euros et 6890 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2023 (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 5853 Date de réalisation du diagnostic : 16/07/2025 Prix hors honoraires : 155 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 040 € et 6 890 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bouillé-ménard, Bourg-d'iré, Bourg-l'Évêque, Châtelais, Combrée, Grugé-l'hôpital, Noyant-la-gravoyère, Noëllet, Tremblay
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49520
Coordonnées : 47.777916, -1.213313
Total : 222 580€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 45 460€
Valeur du bien : 209 460€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 208m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1463€/mois
Loyer annuel estimé : 17552€/an
Fourchette totale : 1129€ - 1894€/mois
Fourchette annuelle : 13551€ - 22733€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 10.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 080 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :224 640 €
Prix d'achat :164 000 €
Décote à l'achat :-60 640€ (-27.0%)
Marge achat-revente :2 060€ (0.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 117,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 182,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 781,70€
Coût de l'assurance :19 475,75€
Taxe foncière : 1 755,17€/an
Soit par mois : 146,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 462,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 329,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 208 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 208 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon de 43 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 460 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 160€
    Isolation toiture/combles: 208 m² × 20€/m² = 4160€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 140€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 43 m² × 35€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 552 €/an
Calcul : 1 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 580 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 779 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 753 €
Revenus locatifs : +17 552 €
Charges déductibles : -55 753 €
Résultat foncier Année 1 : -38 202 €(Déficit de 38 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 802 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 293 €/an
Revenus locatifs : +17 552 €
Charges déductibles : -10 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 258 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16801.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 552 €55 760 €7 766 €-38 209 €21 400 €16 809 €16 809 €
217 903 €10 098 €7 564 €7 805 €--9 004 €
318 261 €9 888 €7 354 €8 373 €--631 €
418 626 €9 670 €7 136 €8 955 €---
518 998 €9 445 €6 911 €9 553 €---
619 378 €9 212 €6 678 €10 167 €---
719 766 €8 970 €6 436 €10 796 €---
820 161 €8 720 €6 186 €11 441 €---
920 565 €8 461 €5 926 €12 104 €---
1020 976 €8 192 €5 658 €12 784 €---
1121 395 €7 914 €5 379 €13 482 €---
1221 823 €7 625 €5 091 €14 198 €---
1322 260 €7 327 €4 792 €14 933 €---
1422 705 €7 017 €4 483 €15 688 €---
1523 159 €6 697 €4 163 €16 462 €---
1623 622 €6 365 €3 831 €17 257 €---
1724 095 €6 021 €3 487 €18 073 €---
1824 577 €5 665 €3 131 €18 912 €---
1925 068 €5 296 €2 762 €19 772 €---
2025 569 €4 914 €2 380 €20 656 €---
2126 081 €4 518 €1 984 €21 563 €---
2226 602 €4 108 €1 574 €22 495 €---
2327 135 €3 683 €1 149 €23 451 €---
2427 677 €3 243 €709 €24 434 €---
2528 231 €2 787 €253 €25 444 €---
TOTAL562 185 €221 597 €112 782 €340 588 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 552 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 686 €-6 420 €+10 106 €
2+3 686 €0 €+3 686 €
3+3 686 €0 €+3 686 €
4+3 686 €+2 497 €+1 189 €
5+3 686 €+2 866 €+820 €
6+3 686 €+3 050 €+636 €
7+3 686 €+3 239 €+447 €
8+3 686 €+3 432 €+254 €
9+3 686 €+3 631 €+55 €
10+3 686 €+3 835 €-149 €
11+3 686 €+4 045 €-359 €
12+3 686 €+4 259 €-573 €
13+3 686 €+4 480 €-794 €
14+3 686 €+4 706 €-1 020 €
15+3 686 €+4 939 €-1 253 €
16+3 686 €+5 177 €-1 491 €
17+3 686 €+5 422 €-1 736 €
18+3 686 €+5 673 €-1 987 €
19+3 686 €+5 932 €-2 246 €
20+3 686 €+6 197 €-2 511 €
21+3 686 €+6 469 €-2 783 €
22+3 686 €+6 748 €-3 062 €
23+3 686 €+7 035 €-3 349 €
24+3 686 €+7 330 €-3 644 €
25+3 686 €+7 633 €-3 947 €
Total+92 150 €+102 177 €+-10 027 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →