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A vendre, Lectoure Maison en pierre 98 m², louée

VilleLectoure (32)
Surface98m²
Coût Total134 600€
Loyer Annuel8 499€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-674€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 020,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 4 pièces, 2 chambres, Orientation sud, Mandat exclusif, Toilettes séparées, Salon, 1 salle de douche, Chauffage électrique

Vendu - Exlusivité :Vous cherchez à investir à Lectoure ?

Cette maison en pierre de 98 m², actuellement louée, est un investissement idéal.

Composée, en rez-de-chaussée, d'une pièce de vie de 40 m² avec cuisine intégrée. Au 1° étage, on trouve une salle d'eau avec wc, et une chambre de 24 m². Le 2° étage est composé d'une chambre et d'un bureau.

  • Menuiseries double vitrage,
  • Radiateurs électriques,
  • Vmc,
  • Murs et plafond isolés.

Actuellement louée 615 € par mois. Fin de bail 03/2027.

A visiter rapidement.

Pour visiter cette maison, merci de vous munir d'une pièce d'identité conformément à l'article R. 561-10 du Code Monétaire et Financier. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier Capifrance - Votre agent commercial (Rsac N°813 217 163 - Greffe de Agen) Corine Martinelli Entrepreneur Individuel - Réf.946505

Ville : Lectoure
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32700
Coordonnées : 43.933915, 0.626473
Total : 134 600€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 26 600€
Valeur du bien : 126 600€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8499€/an
Fourchette totale : 535€ - 938€/mois
Fourchette annuelle : 6421€ - 11251€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 580,65 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 904 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-54 904€ (-35.4%)
Marge achat-revente :20 304€ (13.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 605,18€
Coût de l'assurance :11 777,50€
Taxe foncière : 849,95€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 615,00€/mois
Soit par an : 7 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 708,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 382,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-674,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - besoin de rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 600 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lectoure (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 499 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 380 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 645 €
Revenus locatifs : +8 499 €
Charges déductibles : -39 645 €
Résultat foncier Année 1 : -31 146 €(Déficit de 31 146 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 746 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 045 €/an
Revenus locatifs : +8 499 €
Charges déductibles : -13 045 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 546 €/an(Déficit de 4 546 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9745.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 499 €39 650 €4 349 €-31 150 €21 400 €9 750 €9 750 €
28 669 €12 932 €4 231 €-4 263 €4 263 €-9 750 €
38 843 €12 811 €4 110 €-3 968 €3 968 €-9 750 €
49 020 €12 685 €3 984 €-3 666 €3 666 €-9 750 €
59 200 €12 556 €3 855 €-3 356 €3 356 €-9 750 €
69 384 €12 422 €3 721 €-3 038 €3 038 €-9 750 €
79 572 €12 284 €3 583 €-2 712 €2 712 €-9 750 €
89 763 €12 141 €3 440 €-2 377 €2 377 €-9 750 €
99 958 €11 993 €3 292 €-2 035 €2 035 €-9 750 €
1010 158 €11 840 €3 139 €-1 683 €1 683 €-9 750 €
1110 361 €11 683 €2 982 €-1 322 €1 322 €-9 750 €
1210 568 €11 520 €2 819 €-952 €952 €--
1310 779 €11 352 €2 651 €-572 €572 €--
1410 995 €11 178 €2 477 €-183 €183 €--
1511 215 €10 998 €2 297 €217 €---
1611 439 €10 813 €2 112 €627 €---
1711 668 €10 621 €1 920 €1 047 €---
1811 901 €10 423 €1 722 €1 479 €---
1912 139 €10 218 €1 517 €1 921 €---
2012 382 €10 007 €1 305 €2 376 €---
2112 630 €9 788 €1 087 €2 842 €---
2212 882 €9 562 €861 €3 320 €---
2313 140 €9 329 €628 €3 811 €---
2413 403 €9 088 €387 €4 315 €---
2513 671 €8 839 €138 €4 832 €---
TOTAL272 241 €306 731 €62 605 €-34 491 €51 526 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 15 458 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -34 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 785 €-6 420 €+8 205 €
2+1 785 €-1 279 €+3 064 €
3+1 785 €-1 190 €+2 975 €
4+1 785 €-1 100 €+2 885 €
5+1 785 €-1 007 €+2 792 €
6+1 785 €-911 €+2 696 €
7+1 785 €-814 €+2 599 €
8+1 785 €-713 €+2 498 €
9+1 785 €-610 €+2 395 €
10+1 785 €-505 €+2 290 €
11+1 785 €-397 €+2 182 €
12+1 785 €-286 €+2 071 €
13+1 785 €-172 €+1 957 €
14+1 785 €-55 €+1 840 €
15+1 785 €+65 €+1 720 €
16+1 785 €+188 €+1 597 €
17+1 785 €+314 €+1 471 €
18+1 785 €+444 €+1 341 €
19+1 785 €+576 €+1 209 €
20+1 785 €+713 €+1 072 €
21+1 785 €+853 €+932 €
22+1 785 €+996 €+789 €
23+1 785 €+1 143 €+642 €
24+1 785 €+1 294 €+491 €
25+1 785 €+1 450 €+335 €
Total+44 625 €-7 422 €+52 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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