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Bel appartement spacieux à Choisy-le-Roi - 4 pièces - 90.06m²

VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface90.06
Coût Total284 560
Loyer Annuel23 032
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+235
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 90.06 m²
Prix au m² : 2 720,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Collectif, Mandat exclusif

Découvrez ce bel appartement de 90,06 m² idéalement situé à Choisy-le-Roi.

Offrant un spacieux espace de vie, il se compose de 4 pièces dont un double séjour lumineux, une cuisine fonctionnelle indépendante avec une ouverture sur le séjour. Les grandes fenêtres en PVC à double vitrage assurent tranquillité et isolation, tout en laissant entrer généreusement la lumière naturelle.

En empruntant le dégagement, vous accéderez à deux chambres, une salle de bains, un W.C.et une salle d'eau avec espace buanderie.

L'immeuble est doté d'un ascenseur facilitant l'accès à l'appartement, parfait pour tous vos déplacements au quotidien. L'agencement pratique permet d'optimiser chaque mètre carré afin de répondre à tous vos besoins.

Idéal pour un investissement, de part sa proximité de la Gare RER de Choisy-le-Roi (6 minutes à pieds) mais aussi pour venir s'y installer en famille grâce notamment a sa proximité des écoles (2 minutes) et du Parc de la Mairie (8 minutes), laissez vous séduire par cet appartement doté de nombreux atouts.

Une cave et deux places de parking en sous-sol complètent ce bien.

Informations et visites sur demande au 0148844444

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.767075, 2.410889
Total : 284 560
Prix d'acquisition : 245 000
Travaux : 19 960
Valeur du bien : 264 960
Frais de notaire : 19 600
Coût estimé : 19 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90.06
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1919€/mois
Loyer annuel estimé : 23032€/an
Fourchette totale : 1509€ - 2442€/mois
Fourchette annuelle : 18103€ - 29301€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 429,16 €/m²
Basé sur :618 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 830
Prix d'achat :245 000
Décote à l'achat :-63 830 (-20.7%)
Marge achat-revente :24 270€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 409,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :83,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 492,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 247,62
Coût de l'assurance :24 899,00
Taxe foncière : 2 303,15€/an
Soit par mois : 191,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 919,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 684,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 126 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture des murs.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations un peu datées.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu usés nécessitant rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 960(222 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant meubles, électroménager, peinture des murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 032 €/an
Calcul : 1 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 560 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 996 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 303 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 811
Revenus locatifs : +23 032
Charges déductibles : -32 811
Résultat foncier Année 1 : -9 780(Déficit de 9 780 €)
Imputable sur revenu global : 9 780
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 851 €/an
Revenus locatifs : +23 032
Charges déductibles : -12 851
Résultat foncier Années 2+ : 10 180 €/an
Prix d'achat du bien : 245 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 03232 8209 561-9 7899 789 €--
223 49212 6069 30710 886---
323 96212 3449 04511 618---
424 44112 0728 77312 369---
524 93011 7918 49213 139---
625 42911 5008 20113 928---
725 93711 1997 90014 738---
826 45610 8887 58915 568---
926 98510 5667 26716 419---
1027 52510 2336 93417 292---
1128 0759 8886 58918 187---
1228 6379 5326 23319 105---
1329 2109 1635 86420 046---
1429 7948 7825 48221 012---
1530 3908 3875 08822 003---
1630 9977 9784 67923 019---
1731 6177 5564 25724 061---
1832 2507 1193 82025 131---
1932 8956 6673 36826 228---
2033 5536 1992 90027 354---
2134 2245 7152 41628 509---
2234 9085 2151 91529 694---
2335 6064 6971 39830 910---
2436 3184 16186232 158---
2537 0453 60730733 438---
TOTAL737 707240 685138 248497 0229 789Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 937
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 497 022
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 837 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 837-2 937+7 774
2+4 837+3 266+1 571
3+4 837+3 485+1 352
4+4 837+3 711+1 126
5+4 837+3 942+895
6+4 837+4 179+658
7+4 837+4 421+416
8+4 837+4 670+167
9+4 837+4 926-89
10+4 837+5 188-351
11+4 837+5 456-619
12+4 837+5 731-894
13+4 837+6 014-1 177
14+4 837+6 304-1 467
15+4 837+6 601-1 764
16+4 837+6 906-2 069
17+4 837+7 218-2 381
18+4 837+7 539-2 702
19+4 837+7 868-3 031
20+4 837+8 206-3 369
21+4 837+8 553-3 716
22+4 837+8 908-4 071
23+4 837+9 273-4 436
24+4 837+9 647-4 810
25+4 837+10 031-5 194
Total+120 925+149 107+-28 182
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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