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Appartement à vendre

VilleVénissieux (69)
Surface92
Coût Total223 710
Loyer Annuel14 288
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-434
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 923,91 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/7 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Interphone

Maison Conte vous présente :

Idéalement situé avenue Jean Jaurès, cet appartement spacieux bénéficie d'un emplacement privilégié au coeur d'un quartier dynamique. Sa proximité immédiate avec les commerces, les écoles et les transports en commun en fait un cadre de vie pratique et recherché. Dès l'entrée, vous serez séduit par les volumes généreux et une configuration pensée pour le confort quotidien d'une famille.

L'espace de réception s'articule autour d'un grand séjour lumineux et d'une salle à manger indépendante, offrant un beau potentiel pour recevoir. Pour votre confort thermique, l'appartement est équipé d'un système de chauffage au sol, assurant une chaleur douce et homogène dans toutes les pièces tout en libérant l'espace mural. La cuisine, entièrement équipée et aménagée, est une pièce à part entière, fonctionnelle et prête à l'usage.

Le coin nuit se compose de quatre chambres confortables, parfaitement isolées des espaces de vie. L'un des atouts majeurs de ce bien réside dans ses nombreux rangements intégrés, judicieusement répartis dans l'appartement pour optimiser chaque mètre carré et faciliter l'organisation de toute la famille. Une salle d'eau moderne vient compléter l'agencement de cet intérieur bien entretenu.

En complément des prestations intérieures, une cave est rattachée au logement. Pour plus de sérénité, un box fermé situé au sein de la copropriété est également disponible à la vente en supplément. Ce garage privatif constitue un avantage considérable dans ce secteur où la sécurité du stationnement est un critère essentiel.

Contactez-moi ! Cheikiné SANOGO - RSAC 909035834 Copropriété de 108 lots - dont 48 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3984.00 euros.

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.697326, 4.882191
Total : 223 710
Prix d'acquisition : 177 000
Travaux : 32 550
Valeur du bien : 209 550
Frais de notaire : 14 160
Coût estimé : 14 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1191€/mois
Loyer annuel estimé : 14288€/an
Fourchette totale : 983€ - 1442€/mois
Fourchette annuelle : 11799€ - 17303€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 684,52 €/m²
Basé sur :146 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :246 976
Prix d'achat :177 000
Décote à l'achat :-69 976 (-28.3%)
Marge achat-revente :23 266€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 107,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 173,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 684,90
Coût de l'assurance :19 574,62
Taxe foncière : 1 428,80€/an
Soit par mois : 119,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 332,00€/mois
Soit par an : 3 984,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 190,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 624,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-433,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au sol existant
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Peinture légèrement usée
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger et hall d'entrée
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.5/5 - État correct mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 550(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:450
    Peinture murs et plafonds salle à manger et hall d'entrée: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 288 €/an
Calcul : 1 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 710 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 429 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 984 €/an
Calcul : 332 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 255
Revenus locatifs : +14 288
Charges déductibles : -46 255
Résultat foncier Année 1 : -31 967(Déficit de 31 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 567
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 705 €/an
Revenus locatifs : +14 288
Charges déductibles : -13 705
Résultat foncier Années 2+ : 583 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10567.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 050(65% de 177 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 184 €/an
Calcul : 115 050 € × 3,636% = 4 184
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 28846 2627 517-31 97421 400 €10 574 €10 574 €
214 57413 5137 3171 061--9 513 €
314 86513 3067 1111 559--7 955 €
415 16313 0936 8972 070--5 885 €
515 46612 8726 6762 594--3 291 €
615 77512 6436 4473 132--159 €
716 09112 4076 2113 684---
816 41212 1625 9664 250---
916 74111 9095 7134 832---
1017 07611 6475 4515 429---
1117 41711 3765 1806 041---
1217 76511 0964 9006 670---
1318 12110 8064 6107 315---
1418 48310 5064 3107 977---
1518 85310 1964 0008 657---
1619 2309 8753 6799 355---
1719 6149 5423 34710 072---
1820 0079 1993 00310 808---
1920 4078 8432 64811 563---
2020 8158 4762 28012 339---
2121 2318 0951 89913 136---
2221 6567 7021 50613 954---
2322 0897 2941 09914 795---
2422 5316 87367715 658---
2522 9816 43724216 544---
TOTAL457 650296 130108 685161 52021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 520
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 000-6 420+9 420
2+3 0000+3 000
3+3 0000+3 000
4+3 0000+3 000
5+3 0000+3 000
6+3 0000+3 000
7+3 000+1 058+1 942
8+3 000+1 275+1 725
9+3 000+1 450+1 550
10+3 000+1 629+1 371
11+3 000+1 812+1 188
12+3 000+2 001+999
13+3 000+2 194+806
14+3 000+2 393+607
15+3 000+2 597+403
16+3 000+2 807+193
17+3 000+3 022-22
18+3 000+3 242-242
19+3 000+3 469-469
20+3 000+3 702-702
21+3 000+3 941-941
22+3 000+4 186-1 186
23+3 000+4 438-1 438
24+3 000+4 697-1 697
25+3 000+4 963-1 963
Total+75 000+48 456+26 544
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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