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Appartement à vendre

VilleGisors (27)
Surface136.58m²
Coût Total212 880€
Loyer Annuel17 221€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 500 €
Surface : 136.58 m²
Prix au m² : 1 160,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

Gisors, en plein cœur du centre ville, Magnifique appartement de 136m² avec 3 chambres, au 2ème étage, offrant: Hall d'entrée desservant un beau séjour double de 43m² avec balcon, cuisine aménagée avec balcon, 3 chambres, salle de bains, wc, chauffage central gaz de ville, cave, magnifique vue sur le château de Gisors et également sur l'église. Réf: 6790 Référence agence : 6790

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.278676, 1.775433
Total : 212 880€
Prix d'acquisition : 158 500€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 200 200€
Frais de notaire : 12 680€
Coût estimé : 12 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136.58m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1435€/mois
Loyer annuel estimé : 17221€/an
Fourchette totale : 1146€ - 1798€/mois
Fourchette annuelle : 13748€ - 21571€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 338,6 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :319 406 €
Prix d'achat :158 500 €
Décote à l'achat :-160 906€ (-50.4%)
Marge achat-revente :106 526€ (33.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 057,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :62,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 119,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 445,67€
Coût de l'assurance :18 627,00€
Taxe foncière : 1 722,09€/an
Soit par mois : 143,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 435,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 263,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 136.58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise aux normes recommandée pour assurer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état, rafraîchissement optionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé nécessitant un remplacement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement système chauffage central gaz: 1 système = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage performant: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:1 500€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 250€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 100€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds du salon: 30 m² × 40€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir - Revêtement sol:800€
    Remplacement carrelage couloir: 10 m² × 80€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 221 €/an
Calcul : 1 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 880 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 376 €
Revenus locatifs : +17 221 €
Charges déductibles : -51 376 €
Résultat foncier Année 1 : -34 156 €(Déficit de 34 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 676 €/an
Revenus locatifs : +17 221 €
Charges déductibles : -9 676 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12755.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 025 €(65% de 158 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 746 €/an
Calcul : 103 025 € × 3,636% = 3 746 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 221 €51 383 €7 216 €-34 162 €21 400 €12 762 €12 762 €
217 565 €9 493 €7 025 €8 073 €--4 690 €
317 917 €9 295 €6 828 €8 622 €---
418 275 €9 091 €6 624 €9 184 €---
518 640 €8 879 €6 412 €9 761 €---
619 013 €8 660 €6 193 €10 353 €---
719 394 €8 434 €5 967 €10 960 €---
819 781 €8 199 €5 732 €11 582 €---
920 177 €7 957 €5 490 €12 220 €---
1020 581 €7 706 €5 239 €12 875 €---
1120 992 €7 446 €4 979 €13 546 €---
1221 412 €7 177 €4 710 €14 235 €---
1321 840 €6 899 €4 432 €14 941 €---
1422 277 €6 611 €4 144 €15 666 €---
1522 723 €6 314 €3 846 €16 409 €---
1623 177 €6 005 €3 538 €17 172 €---
1723 641 €5 686 €3 219 €17 954 €---
1824 113 €5 356 €2 889 €18 757 €---
1924 596 €5 015 €2 547 €19 581 €---
2025 088 €4 661 €2 194 €20 427 €---
2125 589 €4 295 €1 828 €21 294 €---
2226 101 €3 917 €1 449 €22 184 €---
2326 623 €3 525 €1 058 €23 098 €---
2427 156 €3 119 €652 €24 036 €---
2527 699 €2 700 €233 €24 999 €---
TOTAL551 590 €207 825 €104 446 €343 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 343 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 616 €-6 420 €+10 036 €
2+3 616 €0 €+3 616 €
3+3 616 €+1 180 €+2 436 €
4+3 616 €+2 755 €+861 €
5+3 616 €+2 928 €+688 €
6+3 616 €+3 106 €+510 €
7+3 616 €+3 288 €+328 €
8+3 616 €+3 475 €+141 €
9+3 616 €+3 666 €-50 €
10+3 616 €+3 862 €-246 €
11+3 616 €+4 064 €-448 €
12+3 616 €+4 270 €-654 €
13+3 616 €+4 482 €-866 €
14+3 616 €+4 700 €-1 084 €
15+3 616 €+4 923 €-1 307 €
16+3 616 €+5 152 €-1 536 €
17+3 616 €+5 386 €-1 770 €
18+3 616 €+5 627 €-2 011 €
19+3 616 €+5 874 €-2 258 €
20+3 616 €+6 128 €-2 512 €
21+3 616 €+6 388 €-2 772 €
22+3 616 €+6 655 €-3 039 €
23+3 616 €+6 929 €-3 313 €
24+3 616 €+7 211 €-3 595 €
25+3 616 €+7 500 €-3 884 €
Total+90 400 €+103 130 €+-12 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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