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T3 rénove

VilleRouen (76)
Surface65m²
Coût Total79 640€
Loyer Annuel9 112€
Rentabilité11.44%
Cashflow/mois+260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 63 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 969,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 À VENDRE – Appartement T3 Meublé – Grand Mare – Proche TEOR

Situé dans le secteur de la Grand Mare, cet appartement T3 offre un cadre de vie confortable et fonctionnel.

✨ Les atouts du bien : • Cuisine équipée • Séjour lumineux • 2 chambres avec rangements intégrés • Salle de bain moderne en béton ciré • Appartement prêt à habiter ou à louer immédiatement • Stationnement au pied de la résidence • Accès rapide aux transports TEOR, commerces, écoles et services

Chargés de copropriété incluant eau, chauffage , entretien des communs, espaces verts,

Ce bien conviendra aussi bien à une résidence principale qu’à un investissement locatif grâce à son aménagement complet et son emplacement pratique.

📞 Pour plus d’informations, connaître le prix ou organiser une visite, merci de me contacter par message Leboncoin.

Agence et professionnels de l’immobilier, merci de s’abstenir.

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.447730, 1.138020
Total : 79 640€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 11 600€
Valeur du bien : 74 600€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9112€/an
Fourchette totale : 596€ - 967€/mois
Fourchette annuelle : 7156€ - 11604€/an
Rentabilité brute :11.44%
Fourchette de rentabilité :8.99% - 14.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 542,17 €/m²
Basé sur :191 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 241 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-37 241€ (-37.2%)
Marge achat-revente :20 601€ (20.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :23,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 423,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 353,74€
Coût de l'assurance :6 968,50€
Taxe foncière : 911,24€/an
Soit par mois : 75,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 759,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 499,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :260,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes et rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 assumé - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 600 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture 2 chambres (30 m² total): 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain: Remplacement douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage (10 m²): 600€/m² × 10 = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une fourchette de 25-50€/m², et la rénovation de salle de bain sur 600-1000€/m².

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 112 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 279 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 911 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 566 €
Revenus locatifs : +9 112 €
Charges déductibles : -15 566 €
Résultat foncier Année 1 : -6 454 €(Déficit de 6 454 €)
Imputable sur revenu global : 6 454 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 966 €/an
Revenus locatifs : +9 112 €
Charges déductibles : -3 966 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 146 €/an
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 112 €15 569 €2 779 €-6 456 €6 456 €--
29 295 €3 896 €2 706 €5 398 €---
39 481 €3 821 €2 631 €5 659 €---
49 670 €3 743 €2 553 €5 927 €---
59 864 €3 663 €2 473 €6 201 €---
610 061 €3 579 €2 389 €6 481 €---
710 262 €3 493 €2 303 €6 769 €---
810 467 €3 403 €2 213 €7 064 €---
910 677 €3 310 €2 120 €7 366 €---
1010 890 €3 214 €2 024 €7 676 €---
1111 108 €3 115 €1 925 €7 993 €---
1211 330 €3 012 €1 822 €8 318 €---
1311 557 €2 905 €1 715 €8 652 €---
1411 788 €2 794 €1 604 €8 994 €---
1512 024 €2 679 €1 489 €9 344 €---
1612 264 €2 561 €1 371 €9 703 €---
1712 509 €2 438 €1 248 €10 072 €---
1812 760 €2 310 €1 120 €10 449 €---
1913 015 €2 178 €988 €10 837 €---
2013 275 €2 041 €851 €11 234 €---
2113 540 €1 900 €710 €11 641 €---
2213 811 €1 753 €563 €12 058 €---
2314 088 €1 601 €411 €12 486 €---
2414 369 €1 444 €254 €12 926 €---
2514 657 €1 281 €91 €13 376 €---
TOTAL291 872 €81 703 €40 354 €210 169 €6 456 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 937 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 914 €-1 937 €+3 851 €
2+1 914 €+1 620 €+294 €
3+1 914 €+1 698 €+216 €
4+1 914 €+1 778 €+136 €
5+1 914 €+1 860 €+54 €
6+1 914 €+1 944 €-30 €
7+1 914 €+2 031 €-117 €
8+1 914 €+2 119 €-205 €
9+1 914 €+2 210 €-296 €
10+1 914 €+2 303 €-389 €
11+1 914 €+2 398 €-484 €
12+1 914 €+2 496 €-582 €
13+1 914 €+2 596 €-682 €
14+1 914 €+2 698 €-784 €
15+1 914 €+2 803 €-889 €
16+1 914 €+2 911 €-997 €
17+1 914 €+3 022 €-1 108 €
18+1 914 €+3 135 €-1 221 €
19+1 914 €+3 251 €-1 337 €
20+1 914 €+3 370 €-1 456 €
21+1 914 €+3 492 €-1 578 €
22+1 914 €+3 617 €-1 703 €
23+1 914 €+3 746 €-1 832 €
24+1 914 €+3 878 €-1 964 €
25+1 914 €+4 013 €-2 099 €
Total+47 850 €+63 051 €+-15 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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