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MAGNIFIQUE T2 BIS DUPLEX AU CŒUR DE LA VILLE – RÉSIDENCE SÉCURISÉE

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface82m²
Coût Total175 800€
Loyer Annuel11 620€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 463,41 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 3, Cheminée, Mandat exclusif, Balcon

Situé au deuxième étage d'une résidence sécurisée en plein centre-ville, ce superbe duplex très lumineux saura vous séduire par son charme et ses beaux volumes. La pièce de vie, baignée de lumière grâce à sa belle hauteur sous plafond et ses poutres apparentes, offre un cachet unique. Elle s'ouvre sur une agréable terrasse balcon exposée plein sud, idéale pour profiter des beaux jours. La cuisine ouverte complète parfaitement cet espace convivial. À l'étage, vous découvrirez une chambre en mezzanine ainsi qu'une grande salle de bain équipée d'une baignoire et d'une douche. Un bureau indépendant avec son balcon orienté ouest vient compléter ce bien, parfait pour le télétravail ou une chambre d'appoint. Un bien rare, alliant charme, luminosité et emplacement privilégié. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/castres-81100/agence-immobiliere/ft-midi-pyrenees-castres-sicard-5597

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.603380, 2.243759
Total : 175 800€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 46 200€
Valeur du bien : 166 200€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.55€ - 14.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 968€/mois
Loyer annuel estimé : 11620€/an
Fourchette totale : 783€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 9398€ - 14368€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :51,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 920,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 846,84€
Coût de l'assurance :15 382,50€
Taxe foncière : 1 162,04€/an
Soit par mois : 96,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 968,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol et peinture des murs dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€ = 7500€ (plomberie, électricité, peinture et finitions incluses)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€ = 12000€ (remplacement baignoire, douche, lavabo, WC, carrelage inclus)
  • Chambres:1 800€
    Revêtement sol et peinture: 12 m² × 150€ = 1800€ (revêtement et peinture inclus)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement léger salon: 25 m² × 80€ = 2000€ (peinture et entretien parquet inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 620 €/an
Calcul : 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 162 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 844 €
Revenus locatifs : +11 620 €
Charges déductibles : -53 844 €
Résultat foncier Année 1 : -42 223 €(Déficit de 42 223 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 823 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 644 €/an
Revenus locatifs : +11 620 €
Charges déductibles : -7 644 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20823.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 620 €53 849 €5 872 €-42 229 €21 400 €20 829 €20 829 €
211 853 €7 493 €5 716 €4 360 €--16 469 €
312 090 €7 331 €5 554 €4 759 €--11 710 €
412 332 €7 164 €5 387 €5 168 €--6 543 €
512 578 €6 991 €5 214 €5 587 €--955 €
612 830 €6 812 €5 035 €6 018 €---
713 086 €6 627 €4 850 €6 459 €---
813 348 €6 436 €4 658 €6 913 €---
913 615 €6 238 €4 460 €7 378 €---
1013 887 €6 033 €4 255 €7 855 €---
1114 165 €5 821 €4 044 €8 344 €---
1214 448 €5 602 €3 825 €8 847 €---
1314 737 €5 375 €3 598 €9 362 €---
1415 032 €5 141 €3 364 €9 891 €---
1515 333 €4 898 €3 121 €10 434 €---
1615 640 €4 648 €2 870 €10 992 €---
1715 952 €4 388 €2 611 €11 564 €---
1816 271 €4 120 €2 343 €12 151 €---
1916 597 €3 843 €2 065 €12 754 €---
2016 929 €3 556 €1 778 €13 373 €---
2117 267 €3 259 €1 481 €14 009 €---
2217 613 €2 952 €1 174 €14 661 €---
2317 965 €2 634 €857 €15 331 €---
2418 324 €2 306 €528 €16 019 €---
2518 691 €1 966 €188 €16 725 €---
TOTAL372 205 €175 480 €84 847 €196 724 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 724 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 440 €-6 420 €+8 860 €
2+2 440 €0 €+2 440 €
3+2 440 €0 €+2 440 €
4+2 440 €0 €+2 440 €
5+2 440 €0 €+2 440 €
6+2 440 €+1 519 €+921 €
7+2 440 €+1 938 €+502 €
8+2 440 €+2 074 €+366 €
9+2 440 €+2 213 €+227 €
10+2 440 €+2 356 €+84 €
11+2 440 €+2 503 €-63 €
12+2 440 €+2 654 €-214 €
13+2 440 €+2 809 €-369 €
14+2 440 €+2 967 €-527 €
15+2 440 €+3 130 €-690 €
16+2 440 €+3 298 €-858 €
17+2 440 €+3 469 €-1 029 €
18+2 440 €+3 645 €-1 205 €
19+2 440 €+3 826 €-1 386 €
20+2 440 €+4 012 €-1 572 €
21+2 440 €+4 203 €-1 763 €
22+2 440 €+4 398 €-1 958 €
23+2 440 €+4 599 €-2 159 €
24+2 440 €+4 806 €-2 366 €
25+2 440 €+5 017 €-2 577 €
Total+61 000 €+59 017 €+1 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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