Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleChâtillon-sur-Loire (45)
Surface48m²
Coût Total44 720€
Loyer Annuel6 134€
Rentabilité13.72%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 708,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A seulement 1h30 de Paris sud par A77, situé en centre-ville de Châtillon-sur-Loire, commune avec commerces de proximité et école accessibles à pied, à 5 min de la gare de Briare.

Cet appartement, au 1er étage et d'une surface habitable de 48,43 m², comprend :

  • Couloir avec placard, cuisine aménagée ouverte sur séjour, salon, chambre, salle d'eau avec WC.
  • Cave privative.

Equipements :

  • Fenêtres double vitrage PVC.
  • Chaudière électrique.
  • Raccord tout-à-l'égout.

Les avantages de ce bien :

  • Huisseries double vitrage PVC
  • Présence d'une cave privative
  • Toutes commodités accessibles à pied (école, pharmacie, commerces)
  • Possibilité rendement locatif après rénovation énergétique.

Le conseil de l'expert : "Idéal pour personne(s) cherchant un appartement à petit budget à rénover pour achat ou rendement locatif".

Date de réalisation du diagnostic de l'immeuble : 13/02/2026 « Logement à consommation énergétique excessive : classe G » Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2 120 € et 2 930 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021,2022,2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Honoraires à la charge du vendeur. Isabelle Delahaie-ID immobilier- 34 Quai Lestrade-45500 GIEN Site :

Ville : Châtillon-sur-Loire
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45360
Coordonnées : 47.574730, 2.732943
Total : 44 720€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 42 000€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 8.40€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 511€/mois
Loyer annuel estimé : 6134€/an
Fourchette totale : 403€ - 648€/mois
Fourchette annuelle : 4841€ - 7772€/an
Rentabilité brute :13.72%
Fourchette de rentabilité :10.82% - 17.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :879,59 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :42 220 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-8 220€ (-19.5%)
Marge achat-revente :-2 500€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :44 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :221,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :12,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 234,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :21 726,29€
Coût de l'assurance :3 801,20€
Taxe foncière : 613,38€/an
Soit par mois : 51,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 511,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 285,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :225,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 479 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité pour 48 m²
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur le canapé et le sol
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incl. main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 511 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 134 €/an
Calcul : 511 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 44 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 152 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 613 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 267 €
Revenus locatifs : +6 134 €
Charges déductibles : -10 267 €
Résultat foncier Année 1 : -4 133 €(Déficit de 4 133 €)
Imputable sur revenu global : 4 133 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 267 €/an
Revenus locatifs : +6 134 €
Charges déductibles : -2 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 867 €/an
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 134 €10 268 €1 503 €-4 134 €4 134 €--
26 256 €2 228 €1 463 €4 028 €---
36 382 €2 187 €1 421 €4 195 €---
46 509 €2 144 €1 379 €4 365 €---
56 639 €2 100 €1 335 €4 539 €---
66 772 €2 054 €1 289 €4 718 €---
76 908 €2 007 €1 242 €4 901 €---
87 046 €1 958 €1 193 €5 088 €---
97 187 €1 907 €1 142 €5 279 €---
107 330 €1 855 €1 090 €5 475 €---
117 477 €1 801 €1 036 €5 676 €---
127 627 €1 745 €980 €5 882 €---
137 779 €1 687 €922 €6 092 €---
147 935 €1 627 €862 €6 308 €---
158 093 €1 565 €800 €6 528 €---
168 255 €1 501 €735 €6 754 €---
178 420 €1 434 €669 €6 986 €---
188 589 €1 366 €600 €7 223 €---
198 761 €1 295 €529 €7 466 €---
208 936 €1 221 €456 €7 715 €---
219 114 €1 145 €380 €7 969 €---
229 297 €1 066 €301 €8 230 €---
239 483 €985 €220 €8 498 €---
249 672 €901 €135 €8 772 €---
259 866 €814 €48 €9 052 €---
TOTAL196 467 €48 862 €21 726 €147 605 €4 134 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 240 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 605 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 134 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 288 €-1 240 €+2 528 €
2+1 288 €+1 209 €+79 €
3+1 288 €+1 258 €+30 €
4+1 288 €+1 310 €-22 €
5+1 288 €+1 362 €-74 €
6+1 288 €+1 415 €-127 €
7+1 288 €+1 470 €-182 €
8+1 288 €+1 526 €-238 €
9+1 288 €+1 584 €-296 €
10+1 288 €+1 643 €-355 €
11+1 288 €+1 703 €-415 €
12+1 288 €+1 764 €-476 €
13+1 288 €+1 828 €-540 €
14+1 288 €+1 892 €-604 €
15+1 288 €+1 959 €-671 €
16+1 288 €+2 026 €-738 €
17+1 288 €+2 096 €-808 €
18+1 288 €+2 167 €-879 €
19+1 288 €+2 240 €-952 €
20+1 288 €+2 314 €-1 026 €
21+1 288 €+2 391 €-1 103 €
22+1 288 €+2 469 €-1 181 €
23+1 288 €+2 549 €-1 261 €
24+1 288 €+2 631 €-1 343 €
25+1 288 €+2 716 €-1 428 €
Total+32 200 €+44 282 €+-12 082 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →