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Achat : Appartement Cognac (16100)

Bien expiré
VilleCognac (16)
Surface73
Coût Total153 660
Loyer Annuel8 284
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-183
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 97 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 328,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Au dernier étage d’une résidence bien entretenue, découvrez cet appartement lumineux offrant une atmosphère chaleureuse et un agencement parfaitement optimisé. L’entrée avec placard mène à une élégante cuisine semi-ouverte, aménagée et équipée, s’ouvrant sur un bel espace de vie salon / salle à manger baigné de lumière. L’espace nuit se compose de deux chambres, d’un dégagement avec rangements, d’une salle de bains et d'un Wc indépendant. Un cellier complète ce bien pour un confort de rangement optimal. Une place de parking privative ainsi qu’une cave viennent parfaire les prestations. Honoraires : 7,78 % Ttc à la charge de l’acquéreur Prix hors honoraires d’agence : 90 000 € Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cognac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16100
Coordonnées : 45.696420, -0.335870
Total : 153 660
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 48 900
Valeur du bien : 145 900
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 9.46€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8284€/an
Fourchette totale : 553€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 6641€ - 10333€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :44,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 161,35
Coût de l'assurance :13 445,25
Taxe foncière : 828,38€/an
Soit par mois : 69,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 690,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 873,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine semi-ouverte, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900(670 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 2 chambres (20 m²) × 300€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cognac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 284 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 660 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 394
Revenus locatifs : +8 284
Charges déductibles : -55 394
Résultat foncier Année 1 : -47 110(Déficit de 47 110 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 710
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 494 €/an
Revenus locatifs : +8 284
Charges déductibles : -6 494
Résultat foncier Années 2+ : 1 790 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25709.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 28455 3995 132-47 11521 400 €25 715 €25 715 €
28 4496 3624 9962 087--23 627 €
38 6186 2214 8542 398--21 230 €
48 7916 0744 7082 716--18 513 €
58 9675 9234 5573 043--15 470 €
69 1465 7674 4013 379--12 091 €
79 3295 6054 2393 724--8 367 €
89 5155 4384 0724 078--4 289 €
99 7065 2653 8994 441---
109 9005 0863 7204 814---
1110 0984 9013 5345 197---
1210 3004 7093 3435 591---
1310 5064 5113 1455 995---
1410 7164 3062 9406 410---
1510 9304 0942 7286 836---
1611 1493 8752 5097 274---
1711 3723 6482 2827 724---
1811 5993 4142 0488 185---
1911 8313 1711 8058 660---
2012 0682 9201 5549 147---
2112 3092 6611 2959 648---
2212 5552 3931 02610 163---
2312 8072 11574910 692---
2413 0631 82846211 235---
2513 3241 53116511 793---
TOTAL265 332157 21674 161108 11621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 116
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 740-6 420+8 160
2+1 7400+1 740
3+1 7400+1 740
4+1 7400+1 740
5+1 7400+1 740
6+1 7400+1 740
7+1 7400+1 740
8+1 7400+1 740
9+1 740+46+1 694
10+1 740+1 444+296
11+1 740+1 559+181
12+1 740+1 677+63
13+1 740+1 798-58
14+1 740+1 923-183
15+1 740+2 051-311
16+1 740+2 182-442
17+1 740+2 317-577
18+1 740+2 456-716
19+1 740+2 598-858
20+1 740+2 744-1 004
21+1 740+2 894-1 154
22+1 740+3 049-1 309
23+1 740+3 207-1 467
24+1 740+3 370-1 630
25+1 740+3 538-1 798
Total+43 500+32 435+11 065
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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