Appartement à vendre

Bien expiré

VilleBiscarrosse (40)

Surface62m²

Coût Total148 720€

Loyer Annuel8 419€

Rentabilité5.66%

Cashflow/mois-341€

Prix : 100 000 €

Surface : 62 m²

Prix au m² : 1 612,9 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 2

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 16 m²), 2 chambres, Balcon

Découvrez cet appartement à vendre situé à Biscarrosse, idéalement placé à seulement 100 mètres des commerces. Avec une surface de 62 m², cet appartement au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages comprend 3 pièces, dont 2 chambres spacieuses. La cuisine est indépendante, aménagée et équipée, et le séjour, exposé plein sud, offre une belle luminosité avec une surface de 16,50 m². Vous trouverez également une salle de bain et un WC séparé. Le chauffage est assuré par des radiateurs au gaz de ville. À l'extérieur, profitez d'un balcon et d'une cave pour un espace de rangement supplémentaire. L'immeuble, construit en 1963, est en bon état avec des fenêtres en bois simple vitrage et un assainissement tout à l'égout. Pas de vis-à-vis pour plus d'intimité. Situé à seulement 5 minutes des écoles et à 8 km de la mer, cet appartement est parfait pour une vie agréable à Biscarrosse. Logement à consommation énergétique excessive. Copropriété de 58 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2200.00 euros. Jérémy MARRIGUES (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 953 292 588 - Mont-de-Marsan.

Ville : Biscarrosse

Département : Landes

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 40600

Coordonnées : 44.375038, -1.183808

Total : 148 720€

Prix d'acquisition : 100 000€

Travaux : 40 720€

Valeur du bien : 140 720€

Frais de notaire : 8 000€

Coût estimé : 8 000€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 62m²

Loyer prédit : 11.32€/m²/mois

Fourchette : 9.34€ - 13.71€/m²/mois

Loyer total estimé : 702€/mois

Loyer annuel estimé : 8419€/an

Fourchette totale : 579€ - 850€/mois

Fourchette annuelle : 6947€ - 10204€/an

Rentabilité brute :5.66%

Fourchette de rentabilité :4.67% - 6.86%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 848,84 €/m²

Basé sur :19 ventes dans un rayon de 2 km

Prix de marché :176 628 €

Prix d'achat :100 000 €

Décote à l'achat :-76 628€ (-43.4%)

Marge achat-revente :27 908€ (15.8%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :148 720€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,12€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.52%

Assurance emprunteur :43,38€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 789,50€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 117,06€

Coût de l'assurance :13 013,00€

Taxe foncière : 841,94€/an

Soit par mois : 70,16€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 183,33€/mois

Soit par an : 2 200,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 701,61€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 042,99€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-341,38€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 367 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage au gaz ancien

Quantité: 1 système pour 62 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 6 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique

Quantité: 1 unité

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments vétustes

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et rafraîchissement du parquet

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

Hall d'entréeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et petits travaux de finition

Quantité: hall d'entrée (environ 4 m²)

Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 720 €(657 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:4 200€
Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
Menuiseries:8 400€
Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
Eau chaude:3 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:9 600€
Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
Salle de bain:12 000€
Rénovation salle de bain complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Chambres:2 400€
Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
Salon:960€
Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 160€
Hall d'entrée:160€
Peinture hall d'entrée: 4 m² × 40€/m² = 160€, Main d'œuvre: 32€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biscarrosse. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une région rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)

❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€

Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 419 €/an

Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 170 €/an

Base de calcul : Emprunt de 148 720 € à 3.52% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 521 €/an

Calcul : 43 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 842 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an

Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 720 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 452 €

Revenus locatifs : +8 419 €

Charges déductibles : -49 452 €

Résultat foncier Année 1 : -41 033 €(Déficit de 41 033 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 19 633 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 732 €/an

Revenus locatifs : +8 419 €

Charges déductibles : -8 732 €

Résultat foncier Années 2+ : -313 €/an(Déficit de 313 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19632.59 € reporté.

Prix d'achat du bien : 100 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 364 €/an

Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 419 €	49 457 €	5 174 €	-41 037 €	21 400 €	19 637 €	19 637 €
2	8 588 €	8 602 €	5 039 €	-14 €	14 €	-	19 637 €
3	8 760 €	8 462 €	4 899 €	298 €	-	-	19 340 €
4	8 935 €	8 317 €	4 754 €	618 €	-	-	18 721 €
5	9 113 €	8 166 €	4 604 €	947 €	-	-	17 774 €
6	9 296 €	8 011 €	4 448 €	1 285 €	-	-	16 489 €
7	9 482 €	7 850 €	4 287 €	1 632 €	-	-	14 857 €
8	9 671 €	7 683 €	4 120 €	1 989 €	-	-	12 869 €
9	9 865 €	7 510 €	3 947 €	2 355 €	-	-	10 514 €
10	10 062 €	7 331 €	3 768 €	2 731 €	-	-	7 783 €
11	10 263 €	7 145 €	3 583 €	3 118 €	-	-	4 665 €
12	10 468 €	6 953 €	3 391 €	3 515 €	-	-	-
13	10 678 €	6 754 €	3 192 €	3 924 €	-	-	-
14	10 891 €	6 548 €	2 985 €	4 343 €	-	-	-
15	11 109 €	6 334 €	2 772 €	4 775 €	-	-	-
16	11 331 €	6 113 €	2 551 €	5 218 €	-	-	-
17	11 558 €	5 884 €	2 322 €	5 674 €	-	-	-
18	11 789 €	5 647 €	2 085 €	6 142 €	-	-	-
19	12 025 €	5 401 €	1 839 €	6 624 €	-	-	-
20	12 265 €	5 147 €	1 584 €	7 119 €	-	-	-
21	12 511 €	4 883 €	1 321 €	7 628 €	-	-	-
22	12 761 €	4 610 €	1 048 €	8 151 €	-	-	-
23	13 016 €	4 327 €	765 €	8 689 €	-	-	-
24	13 276 €	4 034 €	472 €	9 242 €	-	-	-
25	13 542 €	3 731 €	168 €	9 811 €	-	-	-
TOTAL	269 675 €	204 898 €	75 117 €	64 776 €	21 414 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 424 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 776 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 419 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 768 €	-6 420 €	+8 188 €
2	+1 768 €	-4 €	+1 772 €
3	+1 768 €	0 €	+1 768 €
4	+1 768 €	0 €	+1 768 €
5	+1 768 €	0 €	+1 768 €
6	+1 768 €	0 €	+1 768 €
7	+1 768 €	0 €	+1 768 €
8	+1 768 €	0 €	+1 768 €
9	+1 768 €	0 €	+1 768 €
10	+1 768 €	0 €	+1 768 €
11	+1 768 €	0 €	+1 768 €
12	+1 768 €	+1 055 €	+713 €
13	+1 768 €	+1 177 €	+591 €
14	+1 768 €	+1 303 €	+465 €
15	+1 768 €	+1 432 €	+336 €
16	+1 768 €	+1 565 €	+203 €
17	+1 768 €	+1 702 €	+66 €
18	+1 768 €	+1 843 €	-75 €
19	+1 768 €	+1 987 €	-219 €
20	+1 768 €	+2 136 €	-368 €
21	+1 768 €	+2 288 €	-520 €
22	+1 768 €	+2 445 €	-677 €
23	+1 768 €	+2 607 €	-839 €
24	+1 768 €	+2 773 €	-1 005 €
25	+1 768 €	+2 943 €	-1 175 €
Total	+44 200 €	+20 832 €	+23 368 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour