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vente - maison

VillePlerguer (35)
Surface162m²
Coût Total284 880€
Loyer Annuel18 001€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 1 296,3 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salle d eau, Terrasse, Garage, Jardin, Parking, Petit prix

Laissez-vous tenter par cet ancien corps de ferme à rénover, qui vous offre au rez-de-chaussée : une entrée avec placards, une cuisine, un grand salon lumineux, une salle à manger avec cheminée, ainsi qu'une salle d'eau. A l'étage, un palier dessert quatre belles chambres d'environ 15 m², ainsi qu'une salle de bains. Potentiel supplémentaire grâce à deux greniers offrant la possibilité d'être aménagés. Le tout sur un terrain clos et arboré de 1 223 m², avec terrasse, dépendances et garage. A visiter sans tarder !! (DPE : D 182 kWh) Le bien est concerné par l'état des risques et pollutions : Sismicité : Faible / Radon : Niveau 3 (significatif). Honoraires inclus charge acquéreur : 5.00 % TTC (Prix : 200 000 euros hors honoraires) (5.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Plerguer
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35540
Coordonnées : 48.530000, -1.850000
Total : 284 880€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 58 080€
Valeur du bien : 268 080€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 9.26€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1500€/mois
Loyer annuel estimé : 18001€/an
Fourchette totale : 1211€ - 1859€/mois
Fourchette annuelle : 14528€ - 22305€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 495,5 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :404 271 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-194 271€ (-48.1%)
Marge achat-revente :119 391€ (29.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 418,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :113,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 532,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 684,58€
Coût de l'assurance :34 185,60€
Taxe foncière : 1 800,14€/an
Soit par mois : 150,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 500,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 682,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 40 m²
Raison: État 2/5 - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 080 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 480€
    Isolation combles: 162 m² × 40€/m² = 6480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: Plomberie et électricité: 2000€, Peinture et finitions: 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plerguer (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 001 €/an
Calcul : 1 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 704 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 880 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 367 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 952 €
Revenus locatifs : +18 001 €
Charges déductibles : -70 952 €
Résultat foncier Année 1 : -52 950 €(Déficit de 52 950 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 550 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 872 €/an
Revenus locatifs : +18 001 €
Charges déductibles : -12 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31550.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 001 €70 961 €9 714 €-52 960 €21 400 €31 560 €31 560 €
218 361 €12 625 €9 457 €5 737 €--25 823 €
318 729 €12 360 €9 192 €6 369 €--19 454 €
419 103 €12 085 €8 918 €7 018 €--12 436 €
519 485 €11 801 €8 634 €7 684 €--4 752 €
619 875 €11 507 €8 340 €8 368 €---
720 272 €11 203 €8 035 €9 070 €---
820 678 €10 888 €7 720 €9 790 €---
921 091 €10 562 €7 394 €10 530 €---
1021 513 €10 224 €7 057 €11 289 €---
1121 944 €9 875 €6 707 €12 069 €---
1222 382 €9 513 €6 346 €12 869 €---
1322 830 €9 139 €5 972 €13 691 €---
1423 287 €8 752 €5 584 €14 535 €---
1523 752 €8 351 €5 183 €15 402 €---
1624 227 €7 936 €4 768 €16 292 €---
1724 712 €7 506 €4 339 €17 206 €---
1825 206 €7 062 €3 894 €18 144 €---
1925 710 €6 602 €3 434 €19 109 €---
2026 225 €6 125 €2 958 €20 099 €---
2126 749 €5 632 €2 465 €21 117 €---
2227 284 €5 122 €1 955 €22 162 €---
2327 830 €4 594 €1 426 €23 236 €---
2428 386 €4 047 €880 €24 339 €---
2528 954 €3 481 €314 €25 473 €---
TOTAL576 589 €277 954 €140 685 €298 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 780 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 780 €-6 420 €+10 200 €
2+3 780 €0 €+3 780 €
3+3 780 €0 €+3 780 €
4+3 780 €0 €+3 780 €
5+3 780 €0 €+3 780 €
6+3 780 €+1 085 €+2 695 €
7+3 780 €+2 721 €+1 059 €
8+3 780 €+2 937 €+843 €
9+3 780 €+3 159 €+621 €
10+3 780 €+3 387 €+393 €
11+3 780 €+3 621 €+159 €
12+3 780 €+3 861 €-81 €
13+3 780 €+4 107 €-327 €
14+3 780 €+4 360 €-580 €
15+3 780 €+4 620 €-840 €
16+3 780 €+4 887 €-1 107 €
17+3 780 €+5 162 €-1 382 €
18+3 780 €+5 443 €-1 663 €
19+3 780 €+5 733 €-1 953 €
20+3 780 €+6 030 €-2 250 €
21+3 780 €+6 335 €-2 555 €
22+3 780 €+6 649 €-2 869 €
23+3 780 €+6 971 €-3 191 €
24+3 780 €+7 302 €-3 522 €
25+3 780 €+7 642 €-3 862 €
Total+94 500 €+89 591 €+4 909 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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