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Maison 6 pièces 136 m²

VilleAnché, Ceaux-en-couhé, Châtillon, Couhé, Payré, Romagne, Vaux, Voulon (86)
Surface136m²
Coût Total139 680€
Loyer Annuel11 563€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 625 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 136 m²

Maison d'habitation comprenant:

  • Au rez de chaussé: séjour/salon, cuisine, arrière cuisine avec accès à la cave,.
  • Au premier étage: deux chambres, salle d'eau/w.-c.
  • Au deuxième étage: palier, chambre, salle de bains/w.-c.
  • Garage et jardin. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Surface : 136 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/07/2024

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 054 € et 5 486 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Anché, Ceaux-en-couhé, Châtillon, Couhé, Payré, Romagne, Vaux, Voulon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86700
Coordonnées : 46.298832, 0.178082
Total : 139 680€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 47 880€
Valeur du bien : 132 880€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 964€/mois
Loyer annuel estimé : 11563€/an
Fourchette totale : 751€ - 1237€/mois
Fourchette annuelle : 9009€ - 14841€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :863,64 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 455 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-32 455€ (-27.6%)
Marge achat-revente :-22 225€ (-18.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :34,92€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 719,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 633,49€
Coût de l'assurance :10 476,00€
Taxe foncière : 1 156,31€/an
Soit par mois : 96,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :147,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 880 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 160€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 60€/m² = 8160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture cuisine:720€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 563 €/an
Calcul : 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 550 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 680 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 005 €
Revenus locatifs : +11 563 €
Charges déductibles : -54 005 €
Résultat foncier Année 1 : -42 442 €(Déficit de 42 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 125 €/an
Revenus locatifs : +11 563 €
Charges déductibles : -6 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 438 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21042.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 563 €54 010 €4 554 €-42 447 €21 400 €21 047 €21 047 €
211 794 €6 007 €4 432 €5 787 €--15 260 €
312 030 €5 881 €4 305 €6 150 €--9 110 €
412 271 €5 750 €4 174 €6 521 €--2 589 €
512 516 €5 614 €4 039 €6 902 €---
612 767 €5 475 €3 899 €7 292 €---
713 022 €5 330 €3 755 €7 692 €---
813 282 €5 181 €3 605 €8 102 €---
913 548 €5 026 €3 451 €8 522 €---
1013 819 €4 867 €3 291 €8 952 €---
1114 095 €4 702 €3 127 €9 393 €---
1214 377 €4 531 €2 956 €9 846 €---
1314 665 €4 355 €2 780 €10 309 €---
1414 958 €4 173 €2 598 €10 785 €---
1515 257 €3 985 €2 410 €11 272 €---
1615 562 €3 791 €2 216 €11 772 €---
1715 874 €3 590 €2 015 €12 284 €---
1816 191 €3 382 €1 807 €12 809 €---
1916 515 €3 168 €1 592 €13 347 €---
2016 845 €2 946 €1 371 €13 899 €---
2117 182 €2 717 €1 141 €14 466 €---
2217 526 €2 480 €904 €15 046 €---
2317 876 €2 235 €660 €15 641 €---
2418 234 €1 982 €406 €16 252 €---
2518 599 €1 720 €145 €16 878 €---
TOTAL370 370 €152 897 €65 633 €217 473 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 473 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 563 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 428 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 428 €-6 420 €+8 848 €
2+2 428 €0 €+2 428 €
3+2 428 €0 €+2 428 €
4+2 428 €0 €+2 428 €
5+2 428 €+1 294 €+1 134 €
6+2 428 €+2 188 €+240 €
7+2 428 €+2 308 €+120 €
8+2 428 €+2 431 €-3 €
9+2 428 €+2 557 €-129 €
10+2 428 €+2 686 €-258 €
11+2 428 €+2 818 €-390 €
12+2 428 €+2 954 €-526 €
13+2 428 €+3 093 €-665 €
14+2 428 €+3 235 €-807 €
15+2 428 €+3 382 €-954 €
16+2 428 €+3 531 €-1 103 €
17+2 428 €+3 685 €-1 257 €
18+2 428 €+3 843 €-1 415 €
19+2 428 €+4 004 €-1 576 €
20+2 428 €+4 170 €-1 742 €
21+2 428 €+4 340 €-1 912 €
22+2 428 €+4 514 €-2 086 €
23+2 428 €+4 692 €-2 264 €
24+2 428 €+4 876 €-2 448 €
25+2 428 €+5 063 €-2 635 €
Total+60 700 €+65 242 €+-4 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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