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Vente maison 6 pièces 156 m² Saint-Germain-de-Joux (01130) - Superimmo

VilleSaint-Germain-de-Joux (01)
Surface156m²
Coût Total308 520€
Loyer Annuel23 171€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 403,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à fort potentiel à Saint-Germain-de-Joux (01) A 10 min de Valserhône (Bellegarde-sur-Valserine). Maison offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement ou de division . sur un terrain clos à 80 % d'environ 60 m². Projet de rénovation intérieure : L'intérieur nécessite des travaux de rafraîchissement et de reprise des aménagements existants. C'est l'opportunité idéale pour repenser entièrement les espaces et réagencer l'ensemble selon vos goûts. Composition du bien : Rez-de-chaussée : double garage (petites voitures), local technique (bûcher, chaudière fioul, panneaux solaires), buanderie et cave. 1er niveau : salon/salle à manger donnant sur une petite cour, cuisine, salle d'eau, WC et couloir traversant. 2e niveau : 3 chambres, un bureau, un grand séjour avec balcon, une vaste salle de bain et un placard de rangement. Dernier niveau : combles aménageables offrant un potentiel d'agrandissement supplémentaire. Panneaux solaires et chauffage central au fioul. Charpente en très bon état avec sous-toiture étanche. Fenêtres en simple vitrage.Afficher plus

Ville : Saint-Germain-de-Joux
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01130
Coordonnées : 46.179204, 5.735334
Total : 308 520€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 72 000€
Valeur du bien : 291 000€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 8.80€ - 17.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1931€/mois
Loyer annuel estimé : 23171€/an
Fourchette totale : 1373€ - 2715€/mois
Fourchette annuelle : 16479€ - 32581€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 118,15 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :330 432 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-111 432€ (-33.7%)
Marge achat-revente :21 912€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 549,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :123,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 672,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :156 327,66€
Coût de l'assurance :37 022,40€
Taxe foncière : 2 317,12€/an
Soit par mois : 193,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 930,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 865,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 000 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 800€
    Isolation combles: 156 m² × 50€/m² = 7800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain-de-Joux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 171 €/an
Calcul : 1 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 481 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 553 €
Revenus locatifs : +23 171 €
Charges déductibles : -86 553 €
Résultat foncier Année 1 : -63 382 €(Déficit de 63 382 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 982 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 553 €/an
Revenus locatifs : +23 171 €
Charges déductibles : -14 553 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41981.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 171 €86 563 €10 765 €-63 392 €21 400 €41 992 €41 992 €
223 635 €14 282 €10 484 €9 353 €--32 639 €
324 107 €13 991 €10 193 €10 116 €--22 523 €
424 589 €13 690 €9 892 €10 900 €--11 623 €
525 081 €13 377 €9 579 €11 704 €---
625 583 €13 054 €9 256 €12 529 €---
726 095 €12 719 €8 921 €13 375 €---
826 616 €12 372 €8 574 €14 244 €---
927 149 €12 013 €8 215 €15 136 €---
1027 692 €11 640 €7 842 €16 052 €---
1128 246 €11 254 €7 456 €16 991 €---
1228 810 €10 855 €7 057 €17 956 €---
1329 387 €10 441 €6 643 €18 946 €---
1429 974 €10 012 €6 214 €19 962 €---
1530 574 €9 568 €5 770 €21 006 €---
1631 185 €9 108 €5 310 €22 077 €---
1731 809 €8 631 €4 833 €23 178 €---
1832 445 €8 138 €4 340 €24 308 €---
1933 094 €7 626 €3 828 €25 468 €---
2033 756 €7 097 €3 299 €26 660 €---
2134 431 €6 548 €2 750 €27 883 €---
2235 120 €5 979 €2 181 €29 140 €---
2335 822 €5 391 €1 592 €30 432 €---
2436 539 €4 781 €983 €31 758 €---
2537 269 €4 149 €351 €33 121 €---
TOTAL742 180 €323 278 €156 328 €418 902 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 418 902 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 171 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 866 €-6 420 €+11 286 €
2+4 866 €0 €+4 866 €
3+4 866 €0 €+4 866 €
4+4 866 €0 €+4 866 €
5+4 866 €+24 €+4 842 €
6+4 866 €+3 759 €+1 107 €
7+4 866 €+4 013 €+853 €
8+4 866 €+4 273 €+593 €
9+4 866 €+4 541 €+325 €
10+4 866 €+4 815 €+51 €
11+4 866 €+5 097 €-231 €
12+4 866 €+5 387 €-521 €
13+4 866 €+5 684 €-818 €
14+4 866 €+5 989 €-1 123 €
15+4 866 €+6 302 €-1 436 €
16+4 866 €+6 623 €-1 757 €
17+4 866 €+6 953 €-2 087 €
18+4 866 €+7 292 €-2 426 €
19+4 866 €+7 640 €-2 774 €
20+4 866 €+7 998 €-3 132 €
21+4 866 €+8 365 €-3 499 €
22+4 866 €+8 742 €-3 876 €
23+4 866 €+9 130 €-4 264 €
24+4 866 €+9 527 €-4 661 €
25+4 866 €+9 936 €-5 070 €
Total+121 650 €+125 671 €+-4 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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