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Maison 4 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleUsson-du-Poitou (86)
Surface110m²
Coût Total137 760€
Loyer Annuel8 084€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 609,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 110 m² - Maison/villa 5 pièces

Charles vous propose: une maison d'habitation de 110m² idéalement située en centre bourg avec tous commerces, comprenant une entrée, cuisine, salon-séjour, deux chambres, en sous-sol un salon d'été, buanderie, le tout sur plus de 1700m² de terrain attenant. Des travaux sont à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Pour plus de renseignements, merci de contacter l'agence. Nous sommes disponibles du lundi au Samedi de 8 H à 19h. Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TPO-GENCATP-GEN-95197 Date de réalisation du diagnostic : 22/03/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 408 € et 3 258 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Usson-du-Poitou
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86350
Coordonnées : 46.288345, 0.572352
Total : 137 760€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 65 400€
Valeur du bien : 132 400€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 674€/mois
Loyer annuel estimé : 8084€/an
Fourchette totale : 524€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6289€ - 10391€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :40,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 721,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 487,49€
Coût de l'assurance :12 054,00€
Taxe foncière : 808,40€/an
Soit par mois : 67,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 673,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état, peinture écaillée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 400 €(595 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 400€
    Isolation combles: 110 m² × 40€/m² = 4400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation 2 chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (incluant revêtement de sol, peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Usson-du-Poitou (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 084 €/an
Calcul : 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 287 €
Revenus locatifs : +8 084 €
Charges déductibles : -71 287 €
Résultat foncier Année 1 : -63 203 €(Déficit de 63 203 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 803 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 887 €/an
Revenus locatifs : +8 084 €
Charges déductibles : -5 887 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41803.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 084 €71 292 €4 601 €-63 208 €21 400 €41 808 €41 808 €
28 246 €5 769 €4 479 €2 476 €--39 332 €
38 411 €5 643 €4 352 €2 768 €--36 564 €
48 579 €5 512 €4 221 €3 067 €--33 497 €
58 750 €5 376 €4 086 €3 374 €--30 122 €
68 925 €5 236 €3 945 €3 690 €--26 433 €
79 104 €5 091 €3 800 €4 013 €--22 420 €
89 286 €4 941 €3 650 €4 345 €--18 075 €
99 472 €4 786 €3 495 €4 686 €--13 389 €
109 661 €4 625 €3 335 €5 036 €--8 353 €
119 854 €4 459 €3 169 €5 395 €--2 958 €
1210 051 €4 288 €2 997 €5 764 €---
1310 252 €4 110 €2 819 €6 143 €---
1410 458 €3 926 €2 636 €6 531 €---
1510 667 €3 736 €2 446 €6 930 €---
1610 880 €3 540 €2 249 €7 340 €---
1711 098 €3 337 €2 046 €7 761 €---
1811 320 €3 126 €1 836 €8 193 €---
1911 546 €2 909 €1 618 €8 637 €---
2011 777 €2 684 €1 393 €9 093 €---
2112 012 €2 451 €1 161 €9 561 €---
2212 253 €2 211 €920 €10 042 €---
2312 498 €1 962 €671 €10 536 €---
2412 748 €1 704 €414 €11 043 €---
2513 003 €1 438 €148 €11 564 €---
TOTAL258 933 €164 151 €66 487 €94 781 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 698 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 698 €-6 420 €+8 118 €
2+1 698 €0 €+1 698 €
3+1 698 €0 €+1 698 €
4+1 698 €0 €+1 698 €
5+1 698 €0 €+1 698 €
6+1 698 €0 €+1 698 €
7+1 698 €0 €+1 698 €
8+1 698 €0 €+1 698 €
9+1 698 €0 €+1 698 €
10+1 698 €0 €+1 698 €
11+1 698 €0 €+1 698 €
12+1 698 €+1 729 €-31 €
13+1 698 €+1 843 €-145 €
14+1 698 €+1 959 €-261 €
15+1 698 €+2 079 €-381 €
16+1 698 €+2 202 €-504 €
17+1 698 €+2 328 €-630 €
18+1 698 €+2 458 €-760 €
19+1 698 €+2 591 €-893 €
20+1 698 €+2 728 €-1 030 €
21+1 698 €+2 868 €-1 170 €
22+1 698 €+3 013 €-1 315 €
23+1 698 €+3 161 €-1 463 €
24+1 698 €+3 313 €-1 615 €
25+1 698 €+3 469 €-1 771 €
Total+42 450 €+29 322 €+13 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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