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Maison à vendre

VilleMazamet (81)
Surface175m²
Coût Total244 150€
Loyer Annuel16 004€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 914,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, Exposition sud, Non meublé

Maison individuelle à vendre de 175 m², idéale pour projets de rénovation. Proche du centre-ville de Mazamet, à deux pas d'une école et des transports en commun, cette propriété propose 4 chambres, un séjour, sous-sol, jardin et un appartement indépendant , offrant un fort potentiel d'aménagement. Prix demandé : 160 000 EUR. Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir les possibilités qu'offre ce bien. Référence agence : 6277

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.492878, 2.379090
Total : 244 150€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 71 350€
Valeur du bien : 231 350€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1334€/mois
Loyer annuel estimé : 16004€/an
Fourchette totale : 1021€ - 1742€/mois
Fourchette annuelle : 12250€ - 20909€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 026,18 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 581 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-19 581€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-64 569€ (-36.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 196,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :71,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 267,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 722,35€
Coût de l'assurance :21 363,13€
Taxe foncière : 1 600,41€/an
Soit par mois : 133,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 333,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 400,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 175 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 350 €(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 250€
    Isolation des combles perdus: 175 m² × 70€/m² = 12250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€/fenêtre = 17600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 004 €/an
Calcul : 1 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 150 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 855 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 758 €
Revenus locatifs : +16 004 €
Charges déductibles : -81 758 €
Résultat foncier Année 1 : -65 754 €(Déficit de 65 754 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 354 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 408 €/an
Revenus locatifs : +16 004 €
Charges déductibles : -10 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 596 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44353.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 004 €81 766 €7 961 €-65 762 €21 400 €44 362 €44 362 €
216 324 €10 202 €7 747 €6 123 €--38 239 €
316 651 €9 980 €7 525 €6 671 €--31 569 €
416 984 €9 751 €7 296 €7 232 €--24 336 €
517 323 €9 515 €7 060 €7 809 €--16 528 €
617 670 €9 270 €6 815 €8 399 €--8 128 €
718 023 €9 018 €6 563 €9 005 €---
818 384 €8 757 €6 302 €9 627 €---
918 751 €8 487 €6 032 €10 264 €---
1019 126 €8 208 €5 753 €10 918 €---
1119 509 €7 920 €5 465 €11 589 €---
1219 899 €7 622 €5 167 €12 277 €---
1320 297 €7 314 €4 859 €12 983 €---
1420 703 €6 996 €4 541 €13 707 €---
1521 117 €6 667 €4 212 €14 450 €---
1621 539 €6 327 €3 873 €15 212 €---
1721 970 €5 976 €3 521 €15 994 €---
1822 410 €5 613 €3 158 €16 796 €---
1922 858 €5 238 €2 783 €17 620 €---
2023 315 €4 850 €2 396 €18 464 €---
2123 781 €4 450 €1 995 €19 331 €---
2224 257 €4 036 €1 581 €20 221 €---
2324 742 €3 608 €1 153 €21 134 €---
2425 237 €3 165 €710 €22 071 €---
2525 742 €2 708 €253 €23 033 €---
TOTAL512 615 €247 446 €114 722 €265 169 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 361 €-6 420 €+9 781 €
2+3 361 €0 €+3 361 €
3+3 361 €0 €+3 361 €
4+3 361 €0 €+3 361 €
5+3 361 €0 €+3 361 €
6+3 361 €0 €+3 361 €
7+3 361 €+263 €+3 098 €
8+3 361 €+2 888 €+473 €
9+3 361 €+3 079 €+282 €
10+3 361 €+3 275 €+86 €
11+3 361 €+3 477 €-116 €
12+3 361 €+3 683 €-322 €
13+3 361 €+3 895 €-534 €
14+3 361 €+4 112 €-751 €
15+3 361 €+4 335 €-974 €
16+3 361 €+4 564 €-1 203 €
17+3 361 €+4 798 €-1 437 €
18+3 361 €+5 039 €-1 678 €
19+3 361 €+5 286 €-1 925 €
20+3 361 €+5 539 €-2 178 €
21+3 361 €+5 799 €-2 438 €
22+3 361 €+6 066 €-2 705 €
23+3 361 €+6 340 €-2 979 €
24+3 361 €+6 621 €-3 260 €
25+3 361 €+6 910 €-3 549 €
Total+84 025 €+79 551 €+4 474 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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