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Maison - 3 pièce(s) - 101 m²

VilleVilliers-Vineux (89)
Surface101
Coût Total174 692
Loyer Annuel8 540
Rentabilité4.89%
Cashflow/mois-285
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 989,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Dominique Auvitu vous propose: Maison à Villiers-Vineux sur 101m² avec une grande pièce de vie, une cuisine équipée, deux chambres, une salle de bain avec douche, des WC indépendants, une buanderie, une cour intérieure. Rénovation à finir et gros potentiel d'aménagement sous les toits (pièce de vie, chambre et salle d'eau) avec un accès par un bel escalier en pierre. Atelier avec pièce aménageable à l'étage pour une pièce supplémentaire. A proximité, deux terrains de (358 m² et 2 355 m²) pour une superficie totale de 2 713m².

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 290 et classe CLIMAT B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Dominique Auvitu mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AUXERRE sous le numéro 402878623, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 101
  • Superficie terrain : 2976
  • Nbre. d'étages : 1
  • Nbre. de chambres : 2
  • Nb. de pièces : 3
  • Nb. de salles de bain : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Cave
Ville : Villiers-Vineux
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89360
Coordonnées : 47.936707, 3.837538
Total : 174 692
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 66 800
Valeur du bien : 166 700
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 7.05€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8540€/an
Fourchette totale : 576€ - 880€/mois
Fourchette annuelle : 6908€ - 10559€/an
Rentabilité brute :4.89%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 195,65 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 761
Prix d'achat :99 900
Décote à l'achat :-20 861 (-17.3%)
Marge achat-revente :-53 931€ (-44.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 692
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :50,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 925,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 672,80
Coût de l'assurance :15 285,55
Taxe foncière : 854,02€/an
Soit par mois : 71,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 996,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-284,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation complète du sol du salon (carrelage ou parquet)
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en mauvais état nécessitant des travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs non finis nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation complète du sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: maison complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: maison complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 800(661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 050
    Isolation des combles: 101 m² × 50€/m² = 5050€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400
    Remplacement fenêtres: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 350
    Rénovation sol salon: 15 m² × 90€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Rénovation sol chambres: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:12 000
    Mise aux normes électricité: 101 m² × 120€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:12 000
    Mise aux normes plomberie: 101 m² × 120€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-Vineux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 950✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 540 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 692 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 303
Revenus locatifs : +8 540
Charges déductibles : -74 303
Résultat foncier Année 1 : -65 763(Déficit de 65 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 363
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 503 €/an
Revenus locatifs : +8 540
Charges déductibles : -7 503
Résultat foncier Années 2+ : 1 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44362.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 54074 3096 043-65 76921 400 €44 369 €44 369 €
28 7117 3505 8851 361--43 008 €
38 8857 1865 7211 699--41 309 €
49 0637 0175 5512 046--39 263 €
59 2446 8415 3752 403--36 860 €
69 4296 6595 1932 770--34 089 €
79 6186 4705 0053 147--30 942 €
89 8106 2754 8103 535--27 407 €
910 0066 0734 6073 933--23 473 €
1010 2065 8634 3984 343--19 130 €
1110 4105 6474 1814 764--14 366 €
1210 6195 4223 9575 197---
1310 8315 1893 7245 642---
1411 0484 9493 4836 099---
1511 2694 6993 2346 569---
1611 4944 4412 9767 053---
1711 7244 1742 7087 550---
1811 9583 8972 4318 062---
1912 1973 6102 1448 588---
2012 4413 3131 8479 129---
2112 6903 0051 5409 685---
2212 9442 6871 22110 257---
2313 2032 35789210 846---
2413 4672 01555011 452---
2513 7361 66219612 075---
TOTAL273 545191 10987 67382 43621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 436
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 540 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 793-6 420+8 213
2+1 7930+1 793
3+1 7930+1 793
4+1 7930+1 793
5+1 7930+1 793
6+1 7930+1 793
7+1 7930+1 793
8+1 7930+1 793
9+1 7930+1 793
10+1 7930+1 793
11+1 7930+1 793
12+1 793+1 559+234
13+1 793+1 692+101
14+1 793+1 830-37
15+1 793+1 971-178
16+1 793+2 116-323
17+1 793+2 265-472
18+1 793+2 419-626
19+1 793+2 576-783
20+1 793+2 739-946
21+1 793+2 905-1 112
22+1 793+3 077-1 284
23+1 793+3 254-1 461
24+1 793+3 435-1 642
25+1 793+3 622-1 829
Total+44 825+29 041+15 784
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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