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appartement vente 4 pieces flassans sur issole 94m2

VilleFlassans-sur-Issole (83)
Surface94
Coût Total162 000
Loyer Annuel11 490
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 489,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 94m²

Située au cœur du village, cette maison propose une configuration atypique et fonctionnelle sur deux niveaux.

Elle dispose d'une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, de deux chambres, d'un bureau, d'un dressing, d'une salle d'eau, d'un wc indépendant et d'un espace chaufferie.

Idéal pour une famille, un premier achat ou un investissement locatif

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE B indice 75 et classe CLIMAT A indice 2. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Nathalie CLAVEL mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Draguignan sous le numéro 903778231, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Flassans-sur-Issole
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83340
Total : 162 000
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 10 800
Valeur du bien : 150 800
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 10.19€/m²/mois
Fourchette : 8.15€ - 12.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 957€/mois
Loyer annuel estimé : 11490€/an
Fourchette totale : 766€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 9191€ - 14364€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 711,11 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 844
Prix d'achat :140 000
Décote à l'achat :-20 844 (-13.0%)
Marge achat-revente :-1 156€ (-0.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 858,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 303,06
Coût de l'assurance :14 175,00
Taxe foncière : 1 148,99€/an
Soit par mois : 95,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 957,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 75 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - légère usure nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 800(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 800
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1800€/m² = 10800€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 957 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 490 €/an
Calcul : 957 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 000 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 149 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 115
Revenus locatifs : +11 490
Charges déductibles : -18 115
Résultat foncier Année 1 : -6 625(Déficit de 6 625 €)
Imputable sur revenu global : 6 625
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 315 €/an
Revenus locatifs : +11 490
Charges déductibles : -7 315
Résultat foncier Années 2+ : 4 175 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 49018 1205 604-6 6306 630 €--
211 7207 1735 4574 546---
311 9547 0215 3054 933---
412 1936 8645 1485 329---
512 4376 7014 9855 736---
612 6866 5324 8166 154---
712 9396 3574 6416 582---
813 1986 1764 4607 022---
913 4625 9894 2737 474---
1013 7315 7944 0787 937---
1114 0065 5933 8778 413---
1214 2865 3853 6698 901---
1314 5725 1693 4539 403---
1414 8634 9463 2309 917---
1515 1614 7152 99910 446---
1615 4644 4752 75910 989---
1715 7734 2272 51111 546---
1816 0893 9712 25512 118---
1916 4103 7051 98912 706---
2016 7393 4291 71313 309---
2117 0733 1441 42813 929---
2217 4152 8491 13314 566---
2317 7632 54382715 220---
2418 1182 22651015 892---
2518 4811 89818216 583---
TOTAL368 025135 00381 303233 0226 630Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 989
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 022
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 413 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 413-1 989+4 402
2+2 413+1 364+1 049
3+2 413+1 480+933
4+2 413+1 599+814
5+2 413+1 721+692
6+2 413+1 846+567
7+2 413+1 975+438
8+2 413+2 107+306
9+2 413+2 242+171
10+2 413+2 381+32
11+2 413+2 524-111
12+2 413+2 670-257
13+2 413+2 821-408
14+2 413+2 975-562
15+2 413+3 134-721
16+2 413+3 297-884
17+2 413+3 464-1 051
18+2 413+3 635-1 222
19+2 413+3 812-1 399
20+2 413+3 993-1 580
21+2 413+4 179-1 766
22+2 413+4 370-1 957
23+2 413+4 566-2 153
24+2 413+4 768-2 355
25+2 413+4 975-2 562
Total+60 325+69 907+-9 582
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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