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Achat appartement

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface75m²
Coût Total183 380€
Loyer Annuel11 363€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 720 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Balcon, Surface de 75 m², Bâtiment de 8 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1970, Au 1er étage, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour, Orientation Nord

Appartement T4 traversant de 75 m² situé à l'entrée du Pont du Las, au cœur d'un quartier vivant et bien desservi. Ce bel appartement offre une exposition sud-nord idéale, garantissant luminosité. Il se compose de 2 chambres confortables, d'un séjour spacieux, d'une cuisine séparée, et d'un balcon parfait pour profiter de l'extérieur en toute saison. Proche des commerces, écoles, transports et accès rapides au centre-ville. Idéal pour une famille, un couple ou un investissement locatif. À visiter sans tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.

Vous pouvez nous retrouver sur l'agence Foncia Mourillon situé au 2 rue Castel à Toulon. Nous sommes ouvert tous les jours de la semaine de 9h à 12h et 14h à 18h30. Nous pouvons vous accompagner dans vos projets de vente et d'achat. N'hesitez pas à nous solliciter pour faire l'estimation de votre bien.

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.117420, 5.899110
Total : 183 380€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 44 060€
Valeur du bien : 173 060€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 947€/mois
Loyer annuel estimé : 11363€/an
Fourchette totale : 731€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 8774€ - 14715€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :51,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 946,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 002,85€
Coût de l'assurance :15 587,30€
Taxe foncière : 1 136,27€/an
Soit par mois : 94,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 946,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique et de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 060 €(587 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 947 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 363 €/an
Calcul : 947 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 901 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 380 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 623 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 136 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 720 €
Revenus locatifs : +11 363 €
Charges déductibles : -51 720 €
Résultat foncier Année 1 : -40 358 €(Déficit de 40 358 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 958 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 660 €/an
Revenus locatifs : +11 363 €
Charges déductibles : -7 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18957.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 363 €51 726 €5 906 €-40 364 €21 400 €18 964 €18 964 €
211 590 €7 506 €5 747 €4 083 €--14 880 €
311 822 €7 341 €5 582 €4 480 €--10 400 €
412 058 €7 171 €5 411 €4 887 €--5 512 €
512 299 €6 995 €5 235 €5 305 €--208 €
612 545 €6 813 €5 053 €5 733 €---
712 796 €6 625 €4 865 €6 172 €---
813 052 €6 430 €4 671 €6 622 €---
913 313 €6 230 €4 470 €7 084 €---
1013 579 €6 022 €4 262 €7 557 €---
1113 851 €5 808 €4 048 €8 043 €---
1214 128 €5 587 €3 827 €8 541 €---
1314 411 €5 358 €3 598 €9 052 €---
1414 699 €5 122 €3 362 €9 577 €---
1514 993 €4 878 €3 118 €10 115 €---
1615 293 €4 626 €2 866 €10 667 €---
1715 598 €4 366 €2 606 €11 233 €---
1815 910 €4 097 €2 337 €11 814 €---
1916 229 €3 819 €2 059 €12 410 €---
2016 553 €3 531 €1 772 €13 022 €---
2116 884 €3 235 €1 475 €13 649 €---
2217 222 €2 928 €1 169 €14 294 €---
2317 566 €2 612 €852 €14 955 €---
2417 918 €2 285 €525 €15 633 €---
2518 276 €1 947 €187 €16 329 €---
TOTAL363 949 €173 057 €85 003 €190 893 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 190 893 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 386 €-6 420 €+8 806 €
2+2 386 €0 €+2 386 €
3+2 386 €0 €+2 386 €
4+2 386 €0 €+2 386 €
5+2 386 €0 €+2 386 €
6+2 386 €+1 658 €+728 €
7+2 386 €+1 851 €+535 €
8+2 386 €+1 987 €+399 €
9+2 386 €+2 125 €+261 €
10+2 386 €+2 267 €+119 €
11+2 386 €+2 413 €-27 €
12+2 386 €+2 562 €-176 €
13+2 386 €+2 716 €-330 €
14+2 386 €+2 873 €-487 €
15+2 386 €+3 034 €-648 €
16+2 386 €+3 200 €-814 €
17+2 386 €+3 370 €-984 €
18+2 386 €+3 544 €-1 158 €
19+2 386 €+3 723 €-1 337 €
20+2 386 €+3 907 €-1 521 €
21+2 386 €+4 095 €-1 709 €
22+2 386 €+4 288 €-1 902 €
23+2 386 €+4 486 €-2 100 €
24+2 386 €+4 690 €-2 304 €
25+2 386 €+4 899 €-2 513 €
Total+59 650 €+57 268 €+2 382 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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