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Appartement

Bien expiré
VilleCharleville-Mézières (08)
Surface65.3m²
Coût Total98 740€
Loyer Annuel6 433€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 65.3 m²
Prix au m² : 1 347,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 4

Appartement F3, très proche du centre-ville et des commodités, environ 65m², au 1e étage sans ascenseur d'une résidence sécurisée. L'appartement comprend : entrée avec grands placards, pièce de vie de 18m² avec cuisine semi-ouverte de 10m² (possibilités d'ouvrir), couloir avec cellier, salle de bains (baignoire, meuble vasque), WC séparé, 2 chambres de 9,42m² et 9,94m², petite pièce noire de 3.15m² pouvant être un dressing. Fenêtres PVC DV VR (électrique dans le séjour, le reste avec sangles). 1 place de parking privatif. Chauffage collectif avec répartiteurs. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Charleville-M%C3%A9zi%C3%A8res-08000/763

Ville : Charleville-Mézières
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08000
Coordonnées : 49.777767, 4.715162
Total : 98 740€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 3 700€
Valeur du bien : 91 700€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.3m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6433€/an
Fourchette totale : 413€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 4958€ - 8348€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 351,35 €/m²
Basé sur :248 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 243 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-243€ (-0.3%)
Marge achat-revente :-10 497€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 508,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 396,42€
Coût de l'assurance :7 405,50€
Taxe foncière : 643,33€/an
Soit par mois : 53,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 536,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif avec répartiteurs
Quantité: 1 système pour 65.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la conformité
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère usure, rafraîchissement recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère usure, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 700 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 300€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:400€
    Peinture des murs et du plafond de la cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:200€
    Peinture des murs et du plafond de la salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:800€
    Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture des murs et du plafond du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Charleville-Mézières (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 433 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 740 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 856 €
Revenus locatifs : +6 433 €
Charges déductibles : -7 856 €
Résultat foncier Année 1 : -1 423 €(Déficit de 1 423 €)
Imputable sur revenu global : 1 423 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 156 €/an
Revenus locatifs : +6 433 €
Charges déductibles : -4 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 277 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 433 €7 859 €3 220 €-1 426 €1 426 €--
26 562 €4 072 €3 133 €2 489 €---
36 693 €3 983 €3 043 €2 710 €---
46 827 €3 890 €2 951 €2 937 €---
56 964 €3 795 €2 855 €3 169 €---
67 103 €3 696 €2 756 €3 407 €---
77 245 €3 594 €2 654 €3 651 €---
87 390 €3 488 €2 549 €3 902 €---
97 538 €3 379 €2 439 €4 159 €---
107 688 €3 266 €2 327 €4 422 €---
117 842 €3 150 €2 210 €4 692 €---
127 999 €3 029 €2 090 €4 970 €---
138 159 €2 905 €1 965 €5 254 €---
148 322 €2 776 €1 837 €5 546 €---
158 489 €2 643 €1 704 €5 845 €---
168 658 €2 506 €1 566 €6 153 €---
178 832 €2 364 €1 424 €6 468 €---
189 008 €2 217 €1 277 €6 791 €---
199 188 €2 065 €1 126 €7 123 €---
209 372 €1 908 €969 €7 464 €---
219 560 €1 746 €807 €7 813 €---
229 751 €1 579 €639 €8 172 €---
239 946 €1 406 €466 €8 540 €---
2410 145 €1 227 €287 €8 918 €---
2510 348 €1 042 €102 €9 306 €---
TOTAL206 060 €73 585 €46 396 €132 475 €1 426 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 428 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 475 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 351 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 351 €-428 €+1 779 €
2+1 351 €+747 €+604 €
3+1 351 €+813 €+538 €
4+1 351 €+881 €+470 €
5+1 351 €+951 €+400 €
6+1 351 €+1 022 €+329 €
7+1 351 €+1 095 €+256 €
8+1 351 €+1 170 €+181 €
9+1 351 €+1 248 €+103 €
10+1 351 €+1 327 €+24 €
11+1 351 €+1 408 €-57 €
12+1 351 €+1 491 €-140 €
13+1 351 €+1 576 €-225 €
14+1 351 €+1 664 €-313 €
15+1 351 €+1 754 €-403 €
16+1 351 €+1 846 €-495 €
17+1 351 €+1 940 €-589 €
18+1 351 €+2 037 €-686 €
19+1 351 €+2 137 €-786 €
20+1 351 €+2 239 €-888 €
21+1 351 €+2 344 €-993 €
22+1 351 €+2 452 €-1 101 €
23+1 351 €+2 562 €-1 211 €
24+1 351 €+2 675 €-1 324 €
25+1 351 €+2 792 €-1 441 €
Total+33 775 €+39 742 €+-5 967 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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