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Appartement 3 pièces 51 m²

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface51m²
Coût Total106 520€
Loyer Annuel6 055€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 362,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement

Quartier GARE SNCF - Dans un petit immeuble, au 3ème étage (sans ascenseur) : appartement type 3 d'une surface de 51.37m2 en très bon état. Il offre un séjour très lumineux, une cuisine, un dégagement desservant deux chambres dont une avec rangement, une salle d'eau et wc séparés. Chauffage individuel électrique. Une cave en sous-sol. Référence annonce : GB00235274 Date de réalisation du diagnostic : 19/09/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.779648, 4.835441
Total : 106 520€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 31 460€
Valeur du bien : 100 960€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 505€/mois
Loyer annuel estimé : 6055€/an
Fourchette totale : 401€ - 635€/mois
Fourchette annuelle : 4815€ - 7615€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 313,43 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 985 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :+2 515€ (+3.8%)
Marge achat-revente :-39 535€ (-59.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :31,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 262,09€
Coût de l'assurance :9 320,50€
Taxe foncière : 605,52€/an
Soit par mois : 50,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 504,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 610,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 460 €(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 505 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 055 €/an
Calcul : 505 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 520 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 046 €
Revenus locatifs : +6 055 €
Charges déductibles : -36 046 €
Résultat foncier Année 1 : -29 990 €(Déficit de 29 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 586 €/an
Revenus locatifs : +6 055 €
Charges déductibles : -4 586 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 470 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8590.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 055 €36 049 €3 611 €-29 994 €21 400 €8 594 €8 594 €
26 176 €4 494 €3 515 €1 683 €--6 911 €
36 300 €4 395 €3 417 €1 905 €--5 006 €
46 426 €4 293 €3 314 €2 133 €--2 873 €
56 554 €4 187 €3 208 €2 368 €--505 €
66 685 €4 077 €3 099 €2 608 €---
76 819 €3 964 €2 986 €2 855 €---
86 956 €3 847 €2 868 €3 109 €---
97 095 €3 725 €2 747 €3 369 €---
107 237 €3 600 €2 621 €3 637 €---
117 381 €3 470 €2 491 €3 912 €---
127 529 €3 335 €2 357 €4 194 €---
137 680 €3 196 €2 218 €4 483 €---
147 833 €3 052 €2 074 €4 781 €---
157 990 €2 903 €1 925 €5 087 €---
168 150 €2 749 €1 770 €5 401 €---
178 313 €2 589 €1 611 €5 723 €---
188 479 €2 424 €1 446 €6 055 €---
198 648 €2 253 €1 275 €6 395 €---
208 821 €2 076 €1 098 €6 745 €---
218 998 €1 893 €915 €7 105 €---
229 178 €1 704 €725 €7 474 €---
239 361 €1 508 €529 €7 854 €---
249 549 €1 305 €326 €8 244 €---
259 739 €1 095 €116 €8 645 €---
TOTAL193 951 €108 181 €52 262 €85 771 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 771 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 055 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 272 €-6 420 €+7 692 €
2+1 272 €0 €+1 272 €
3+1 272 €0 €+1 272 €
4+1 272 €0 €+1 272 €
5+1 272 €0 €+1 272 €
6+1 272 €+631 €+641 €
7+1 272 €+857 €+415 €
8+1 272 €+933 €+339 €
9+1 272 €+1 011 €+261 €
10+1 272 €+1 091 €+181 €
11+1 272 €+1 173 €+99 €
12+1 272 €+1 258 €+14 €
13+1 272 €+1 345 €-73 €
14+1 272 €+1 434 €-162 €
15+1 272 €+1 526 €-254 €
16+1 272 €+1 620 €-348 €
17+1 272 €+1 717 €-445 €
18+1 272 €+1 816 €-544 €
19+1 272 €+1 919 €-647 €
20+1 272 €+2 024 €-752 €
21+1 272 €+2 131 €-859 €
22+1 272 €+2 242 €-970 €
23+1 272 €+2 356 €-1 084 €
24+1 272 €+2 473 €-1 201 €
25+1 272 €+2 593 €-1 321 €
Total+31 800 €+25 731 €+6 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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