Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vente Appartement T3

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface54m²
Coût Total99 700€
Loyer Annuel7 996€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 296,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vente Appartement T3 - Appartement T3 lumineux et fonctionnel, composé d’un séjour agréable offrant un bel espace de vie, d’une cuisine ouverte, de deux chambres confortables, d’une salle de douche et de WC indépendant. Le logement bénéficie d’une bonne luminosité et d’une disposition optimisée, idéale pour un couple, une petite famille. Situé dans un environnement calme et proche des commodités (transports, commerces, écoles).

En raison de la limitation du nombre de photos sur Leboncoin, d’autres photos du logement sont disponibles. N’hésitez pas à nous contacter au pour les recevoir ou pour obtenir toute information complémentaire. Visite possible sur demande.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31300
Coordonnées : 43.607650, 1.395440
Total : 99 700€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 24 100€
Valeur du bien : 94 100€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7996€/an
Fourchette totale : 522€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6260€ - 10214€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 515,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 214,33€
Coût de l'assurance :8 723,75€
Taxe foncière : 799,62€/an
Soit par mois : 66,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 582,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 100 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres: 300€ × 5 = 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres: 600€/chambre × 2 = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 996 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 457 €
Revenus locatifs : +7 996 €
Charges déductibles : -28 457 €
Résultat foncier Année 1 : -20 460 €(Déficit de 20 460 €)
Imputable sur revenu global : 20 460 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 357 €/an
Revenus locatifs : +7 996 €
Charges déductibles : -4 357 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 640 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 996 €28 460 €3 211 €-20 464 €20 464 €--
28 156 €4 273 €3 124 €3 883 €---
38 319 €4 183 €3 035 €4 136 €---
48 486 €4 090 €2 942 €4 395 €---
58 655 €3 995 €2 846 €4 661 €---
68 828 €3 896 €2 747 €4 933 €---
79 005 €3 793 €2 645 €5 212 €---
89 185 €3 688 €2 539 €5 497 €---
99 369 €3 579 €2 430 €5 790 €---
109 556 €3 466 €2 317 €6 090 €---
119 747 €3 350 €2 201 €6 398 €---
129 942 €3 229 €2 081 €6 713 €---
1310 141 €3 105 €1 956 €7 036 €---
1410 344 €2 977 €1 828 €7 367 €---
1510 551 €2 844 €1 695 €7 707 €---
1610 762 €2 707 €1 558 €8 055 €---
1710 977 €2 565 €1 417 €8 412 €---
1811 197 €2 419 €1 270 €8 778 €---
1911 421 €2 268 €1 119 €9 153 €---
2011 649 €2 112 €963 €9 537 €---
2111 882 €1 951 €802 €9 931 €---
2212 120 €1 784 €635 €10 336 €---
2312 362 €1 612 €463 €10 750 €---
2412 609 €1 434 €285 €11 175 €---
2512 861 €1 250 €102 €11 611 €---
TOTAL256 122 €99 029 €46 214 €157 093 €20 464 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 139 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 679 €-6 139 €+7 818 €
2+1 679 €+1 165 €+514 €
3+1 679 €+1 241 €+438 €
4+1 679 €+1 319 €+360 €
5+1 679 €+1 398 €+281 €
6+1 679 €+1 480 €+199 €
7+1 679 €+1 563 €+116 €
8+1 679 €+1 649 €+30 €
9+1 679 €+1 737 €-58 €
10+1 679 €+1 827 €-148 €
11+1 679 €+1 919 €-240 €
12+1 679 €+2 014 €-335 €
13+1 679 €+2 111 €-432 €
14+1 679 €+2 210 €-531 €
15+1 679 €+2 312 €-633 €
16+1 679 €+2 417 €-738 €
17+1 679 €+2 524 €-845 €
18+1 679 €+2 633 €-954 €
19+1 679 €+2 746 €-1 067 €
20+1 679 €+2 861 €-1 182 €
21+1 679 €+2 979 €-1 300 €
22+1 679 €+3 101 €-1 422 €
23+1 679 €+3 225 €-1 546 €
24+1 679 €+3 353 €-1 674 €
25+1 679 €+3 483 €-1 804 €
Total+41 975 €+47 128 €+-5 153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →