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Appartement à vendre

VilleVilliers-sur-Marne (94)
Surface70.3m²
Coût Total227 960€
Loyer Annuel14 462€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 70.3 m²
Prix au m² : 2 588,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 22 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, calme

NOUVELLE EXCLUSIVITE L'ADRESSE!!

Votre agence l'Adresse vous propose à la vente : Un Superbe Appartement 3 Pièces à Villiers-sur-Marne

Découvrez ce magnifique appartement de 70.30 m², situé au rez-de-chaussée d'un immeuble dans un quartier calme et recherché de Villiers-sur-Marne. Cet appartement se compose de 3 pièces, dont 2 chambres spacieuses, offrant un espace de vie convivial et lumineux. Une place de parking est également incluse, facilitant ainsi votre quotidien. Vous serez à proximité des écoles, des commerces et des transports en commun, profitant ainsi d'une localisation idéale.

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Cette annonce contient une projection visuelle réalisée par IA (3.60 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 40 lots - dont 20 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2000.00 euros. Samuel ROUCHE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 900 072 646 - BOBIGNY.

Ville : Villiers-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94350
Coordonnées : 48.826953, 2.545513
Total : 227 960€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 31 400€
Valeur du bien : 213 400€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.3m²
Loyer prédit : 17.14€/m²/mois
Fourchette : 14.22€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1205€/mois
Loyer annuel estimé : 14462€/an
Fourchette totale : 1000€ - 1453€/mois
Fourchette annuelle : 12000€ - 17430€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 820,63 €/m²
Basé sur :376 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :268 590 €
Prix d'achat :182 000 €
Décote à l'achat :-86 590€ (-32.2%)
Marge achat-revente :40 630€ (15.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 122,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :66,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 189,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 929,54€
Coût de l'assurance :19 946,50€
Taxe foncière : 1 446,22€/an
Soit par mois : 120,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 166,67€/mois
Soit par an : 2 000,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 205,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 476,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-271,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement du carrelage usé, réfection du plan de travail
Quantité: cuisine complète (12 m² + 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - Cuisine avec installations très datées et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche, lavabo, WC), Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation importante cuisine: 20 m² × 750€/m² = 15000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, plan de travail), Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:2 400€
    Pose de parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 462 €/an
Calcul : 1 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 960 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 446 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 000 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 183 €
Revenus locatifs : +14 462 €
Charges déductibles : -43 183 €
Résultat foncier Année 1 : -28 721 €(Déficit de 28 721 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 021 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 783 €/an
Revenus locatifs : +14 462 €
Charges déductibles : -11 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18020.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 462 €43 190 €7 546 €-28 728 €10 700 €18 028 €18 028 €
214 751 €11 589 €7 344 €3 163 €--14 865 €
315 046 €11 380 €7 136 €3 666 €--11 199 €
415 347 €11 164 €6 920 €4 183 €--7 016 €
515 654 €10 941 €6 697 €4 713 €--2 303 €
615 967 €10 711 €6 467 €5 257 €---
716 287 €10 472 €6 228 €5 814 €---
816 612 €10 226 €5 982 €6 387 €---
916 945 €9 971 €5 727 €6 974 €---
1017 284 €9 707 €5 463 €7 576 €---
1117 629 €9 435 €5 190 €8 195 €---
1217 982 €9 153 €4 909 €8 829 €---
1318 342 €8 861 €4 617 €9 480 €---
1418 708 €8 560 €4 316 €10 148 €---
1519 083 €8 248 €4 004 €10 834 €---
1619 464 €7 926 €3 682 €11 538 €---
1719 853 €7 593 €3 349 €12 260 €---
1820 251 €7 248 €3 004 €13 002 €---
1920 656 €6 892 €2 648 €13 763 €---
2021 069 €6 524 €2 280 €14 545 €---
2121 490 €6 143 €1 899 €15 347 €---
2221 920 €5 749 €1 505 €16 171 €---
2322 358 €5 342 €1 098 €17 016 €---
2422 805 €4 921 €677 €17 884 €---
2523 261 €4 485 €241 €18 776 €---
TOTAL463 227 €246 432 €108 930 €216 795 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 795 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 462 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 037 €-3 210 €+6 247 €
2+3 037 €0 €+3 037 €
3+3 037 €0 €+3 037 €
4+3 037 €0 €+3 037 €
5+3 037 €0 €+3 037 €
6+3 037 €+886 €+2 151 €
7+3 037 €+1 744 €+1 293 €
8+3 037 €+1 916 €+1 121 €
9+3 037 €+2 092 €+945 €
10+3 037 €+2 273 €+764 €
11+3 037 €+2 458 €+579 €
12+3 037 €+2 649 €+388 €
13+3 037 €+2 844 €+193 €
14+3 037 €+3 045 €-8 €
15+3 037 €+3 250 €-213 €
16+3 037 €+3 461 €-424 €
17+3 037 €+3 678 €-641 €
18+3 037 €+3 901 €-864 €
19+3 037 €+4 129 €-1 092 €
20+3 037 €+4 363 €-1 326 €
21+3 037 €+4 604 €-1 567 €
22+3 037 €+4 851 €-1 814 €
23+3 037 €+5 105 €-2 068 €
24+3 037 €+5 365 €-2 328 €
25+3 037 €+5 633 €-2 596 €
Total+75 925 €+65 038 €+10 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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