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Vente appartement 4 pièces 68,18 m² Bois-d'Arcy (78390) - Superimmo

VilleBois-d'Arcy (78)
Surface68m²
Coût Total197 400€
Loyer Annuel13 063€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 352,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au sein d'une résidence familiale ravalée en 2021 avec isolation par l'extérieur, et la chaudière changée en 2024, cet appartement de type 4 pièces au 3ème et dernier étage, bénéficie d'une surface habitable de plus 68 m². Il se compose : une entrée, une cuisine, un séjour double ouvrant sur balcon carrelé, un dégagement avec placard aménagé, une salle d'eau, 2 chambres dont une avec placard, un WC. Possibilité de créer une troisième chambre. Fenêtres double vitrages. Travaux à prévoir. Une cave vient compléter ce bien. BOX en OPTION. Proche des écoles, collège, commerces, axes routiers. Visite virtuelle disponible. (5.96 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 556 lots - dont 179 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2300 euros.

Ville : Bois-d'Arcy
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78390
Coordonnées : 48.797518, 2.027036
Total : 197 400€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 24 600€
Valeur du bien : 184 600€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 16.01€/m²/mois
Fourchette : 13.92€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13063€/an
Fourchette totale : 946€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 11357€ - 15026€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 833,33 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 666 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-32 666€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-4 734€ (-2.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :967,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :49,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 016,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 755,24€
Coût de l'assurance :14 805,00€
Taxe foncière : 1 306,35€/an
Soit par mois : 108,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 191,67€/mois
Soit par an : 2 300,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 088,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 317,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-228,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer l'ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 600 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bois-d'Arcy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 063 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 400 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 306 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 300 €/an
Calcul : 192 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 229 €
Revenus locatifs : +13 063 €
Charges déductibles : -35 229 €
Résultat foncier Année 1 : -22 165 €(Déficit de 22 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 629 €/an
Revenus locatifs : +13 063 €
Charges déductibles : -10 629 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 435 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 765.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 063 €35 235 €6 436 €-22 172 €21 400 €772 €772 €
213 325 €10 462 €6 263 €2 863 €---
313 591 €10 283 €6 084 €3 308 €---
413 863 €10 098 €5 899 €3 765 €---
514 140 €9 907 €5 708 €4 234 €---
614 423 €9 709 €5 510 €4 714 €---
714 712 €9 505 €5 306 €5 207 €---
815 006 €9 294 €5 095 €5 712 €---
915 306 €9 076 €4 877 €6 230 €---
1015 612 €8 850 €4 652 €6 762 €---
1115 924 €8 617 €4 419 €7 307 €---
1216 243 €8 376 €4 178 €7 866 €---
1316 568 €8 127 €3 929 €8 440 €---
1416 899 €7 870 €3 672 €9 029 €---
1517 237 €7 604 €3 406 €9 633 €---
1617 582 €7 330 €3 131 €10 252 €---
1717 933 €7 046 €2 847 €10 888 €---
1818 292 €6 752 €2 554 €11 540 €---
1918 658 €6 449 €2 250 €12 209 €---
2019 031 €6 135 €1 937 €12 896 €---
2119 412 €5 811 €1 613 €13 600 €---
2219 800 €5 477 €1 278 €14 323 €---
2320 196 €5 131 €932 €15 065 €---
2420 600 €4 773 €574 €15 827 €---
2521 012 €4 403 €205 €16 608 €---
TOTAL418 427 €222 320 €92 755 €196 107 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 107 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 743 €-6 420 €+9 163 €
2+2 743 €+627 €+2 116 €
3+2 743 €+993 €+1 750 €
4+2 743 €+1 130 €+1 613 €
5+2 743 €+1 270 €+1 473 €
6+2 743 €+1 414 €+1 329 €
7+2 743 €+1 562 €+1 181 €
8+2 743 €+1 714 €+1 029 €
9+2 743 €+1 869 €+874 €
10+2 743 €+2 029 €+714 €
11+2 743 €+2 192 €+551 €
12+2 743 €+2 360 €+383 €
13+2 743 €+2 532 €+211 €
14+2 743 €+2 709 €+34 €
15+2 743 €+2 890 €-147 €
16+2 743 €+3 076 €-333 €
17+2 743 €+3 266 €-523 €
18+2 743 €+3 462 €-719 €
19+2 743 €+3 663 €-920 €
20+2 743 €+3 869 €-1 126 €
21+2 743 €+4 080 €-1 337 €
22+2 743 €+4 297 €-1 554 €
23+2 743 €+4 520 €-1 777 €
24+2 743 €+4 748 €-2 005 €
25+2 743 €+4 983 €-2 240 €
Total+68 575 €+58 832 €+9 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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